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부동산매매계약서를 작성할 때 반드시 확인해야할 사항에는 어떤 것들이 있을까?
우선 부동산매매계약서를 작성하기 전 살펴보아야할 공부(부동산에 관한 공적인 서류)에 대해서 알아보자. 부동산매매계약을 할 때는 기본적으로 다음의 공부를 확인해야 한다.
① 토지대장(임야인 경우는 임야대장), ② 건축물대장, ③ 지적도, ④ 토지이용계획확인원, ⑤ 부동산등기부등본
@BRI@그럼 구체적 확인사항들에 대해서 살펴보자.
당사자의 확인
부동산 매매계약서를 작성할 때는 먼저 계약서상의 당사자 즉, 매도인이 부동산의 실제 소유자인지 확인해야 한다. 매도인과 소유자가 다를 경우에는 매수인이 부동산의 소유권을 취득하지 못하게 되기 때문이다.
거래 상대방이 부동산의 실소유자인지 확인은 주민등록증과 부동산 등기부등본을 대조하여 확인하는 것이 일반적인데, 가끔 이들 서류를 위조하는 사례가 있으므로 해당부동산에 대한 최근의 재산세 납부 영수증을 건네받아 확인해 보는 것이 좋다.
단시일 내에 소유자가 수명씩 바뀌거나 권리변동 관계가 복잡한 경우에는 일단 의심을 갖고 권리변동의 진정성을 확인해 보아야 한다.
등기부상의 소유자는 실제 소유자로 추정이 될 뿐이므로 이를 믿고 거래를 하여도 소유권을 취득하지 못하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 소유권에 의심이 갈 경우에는 전소유자로부터의 취득경위 등을 확인해 볼 필요가 있다.
본인이 아닌 대리인과 계약할 때는 본인의 인감증명과 위임장을 확인하고 계약해야 한다. 그런데 인감증명 역시나 위조의 가능성이 있으므로 동사무소나 읍사무소에 전화해서 관할 행정관청에서 발급한 인감증명이 맞는지 확인해야한다. 인감증명서에 기재되어 있는 해당 행정관청의 발급번호를 통해서 확인 가능하다.
부동산 물건의 확인
부동산 물건의 확인은 공부상 확인과 현장 확인을 반드시 병행하여야 한다. 어느 것 한 가지라도 빠뜨리면 안 된다.
부동산매매계약서에는 부동산의 표시란이 있다. 이곳에는 해당 부동산의 내용을 기재하는데 토지대장, 건축물관리대장, 등기부등본에 있는 내용을 적으면 된다. 그런데 경우에 따라서는 토지대장의 내용과 등기부등본의 내용이 서로 다른 경우가 있다.
그러므로 계약서를 작성할 때는 위 공부들은 모두 발급 받아서 부동산 표시에 대한 내용이 서로 일치하는지 확인해야 한다. 부동산에 대한 기재사항이 서로 일치하지 않는 경우에는 그 이유를 알아보아야 한다.
토지의 경우에는 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 통해서 도로의 인접여부, 토지의 용도, 위치, 경계, 면적, 소유자, 등을 확인해야 한다.
토지의 용도지역, 용도지구나 도시계획시설 여부, 개발행위허가제한지역 여부, 지구단위계획구역 여부 등은 ‘토지이용계획확인원’을 통해서 확인하면 된다. 또한 해당 토지가 공원보호구역, 상수원보호구역, 문화재보호구역 등에 해당되는지도 꼼꼼히 살펴야 한다.
그리고 공부상에 나와 있지 않은 교통편의, 급수 및 배수, 토지의 경사도, 사용 현황, 주변 환경 등은 직접 현장을 방문하여 확인해야 한다.
건물의 경우에는 건축물대장과 등기부등본을 통해서 건물의 구조와 용도, 면적, 층수, 소유자 등을 확인하면 된다.
건물의 방향이나 관리상태 등 공부에 나와 있지 않은 사항은 현장을 방문하여 확인하여야 한다. 특히 신축 건물의 경우 유치권행사가 있는지 여부를 반드시 현장에 가서 확인하여야 한다.
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