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주택 임대차계약서를 작성할 때는 어떤 점에 유의하여야 할까? 기본적으로는 매매계약서 작성시 유의사항과 같다. 주택임대차계약시 주의해야 할 것 몇 가지를 짚어보겠다.
임대차 가능한 주택이 나오면 우선 그 주택의 등기부등본을 발급 받아서 권리관계를 살펴 보아야한다. 부동산등기부는 갑구와 을구로 구성되어 있고 갑구에는 소유권과 관련된 사항이 기재되며 을구에는 소유권 이외의 권리관계들이 기재되어 있다.
@BRI@갑구에서는 가등기, 예고등기 등이 있는 경우에는 임대차계약을 하지 않는 것이 좋다. 주택 임대차계약은 현재의 소유자와 체결하는데 갑구에 위와 같은 등기가 되어 있으면 현재의 소유자가 소유권을 잃게 될 수 도 있기 때문이다.
주택임대차 계약을 체결할 때는 을구를 특히 주의 깊게 살펴보아야 한다. 을구에서는 우선 (근)저당권이 설정되어 있는지를 살펴봐야 한다. 주택 임대차에서 임차인이 불의의 손해를 보게 되는 대부분의 경우가 바로 이 근저당권에서 비롯된다.
을구에 근저당권이 있으면 융자잔금이 얼마나 남아 있는지를 확인해 보아야 한다. 아파트의 경우 소유자가 매수대금의 일부를 대출받은 경우가 많다. 주택을 임차할 때는 대출이 많은 경우는 피해야 하며 대출금과 임차보증금(혹은 전세금)을 합친 금액과 시세를 비교해 보아야 한다. 대출금과 임차보증금을 합한 금액이 시세의 80%를 넘는다면 임대차계약을 하지 않는 것이 좋다. 만약 여러 개의 근저당이 있으면 모든 근저당을 합해서 금액을 계산하여야 한다.
융자가 있는 주택 중에서도 다가구 주택은 더욱 조심해야 한다. 다가구주택은 형태는 공동주택과 비슷하지만 단독주택으로 분류된다. 따라서 건물의 소유자는 한 사람이며 주택 전체가 한 사람의 명의로 등기되어 있다.(공동주택은 세대별로 구분등기를 한다.)
따라서 다가구주택은 한 사람 소유의 주택에 여러 세대가 동시에 거주하는 형태가 된다. 그러므로 다가구주택을 임차할 때는 기존 세입자들의 보증금도 고려해서 임대차계약을 하여야 한다. 다시 말해서 해당 주택의 소유자가 은행에서 융자한 대출금과 기존 세입자들의 보증금, 그리고 본인의 보증금을 모두 합한 금액이 주택 시세의 80%를 넘지 않아야 한다는 것이다.
예를 들어 보자. 다가구주택을 임차하려고 하는데, 해당 주택에 대한 은행 융자금액이 1억이 있고 보증금 5000만원을 내고 세 들어 사는 기존 세입자가 3명이 있다. 이 주택의 시세가 3억5000이라고 하자.
주택소유자의 은행융자금과 기존 세입자의 보증금을 합치면 2억5000만원, 여기에 본인의 임차보증금 5000만원을 합치면 합계 3억원이다. 합계금액이 주택 시세의 80%를 넘는다. 이런 경우는 임대차계약을 하지 않는 게 좋다.
이 주택이 경매에 넘어가는 경우 권리의 순서대로 배당을 받게 되는데, 주택의 경락대금에서 배당 순서가 가장 늦은 본인의 보증금을 전부 다 배당받을 가능성이 크지 않기 때문이다.
주택을 임차하면서 보다 더 안전한 계약을 하려면 임대인의 세금납부상황도 확인해 볼 필요가 있다. 임차인이 을이 집주인 갑과 임대차계약을 체결할 당시에 이미 집주인 갑이 세금을 체납한 상태에 있었다고 하자. 만일 이 주택이 경매에 넘어가는 상황이 되면 경락대금에서 임차인 을보다 세금에 먼저 배당이 이루어진다. 조세 채권이 시간적으로 더 앞서있기 때문이다.
집주인이 세금을 체납해서 임차인이 피해를 받는 경우는 그리 자주 일어나는 경우는 아니므로 크게 신경 쓸 부분은 아니지만 보다 더 안전한 임대차계약을 하려고 한다면 집주인으로부터 '납세완납증명서' 발급 받아 보는 게 좋다.
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