서울 서초구에 위치한 상가건물에서 헬스장을 운영하고 있는 A씨, 헬스장 관리비를 약 4년간 체납하여 상가 관리단으로부터 연체된 관리비 및 지연손해금을 지급하라는 판결까지 받은 상황이다. 그런데 판결 이후에도 A씨가 연체된 관리비 등을 지급하지 않자, 관리단은 관리규약에 규정된 헬스장에 대하여 구분소유자 또는 입주자의 76%의 동의를 받은 후 단전·단수조치를 취했다.

이에 대하여 A씨는 단전·단수조치가 규정된 상가관리규약은 무효라고 주장하면서 관리단의 불법행위를 주장하고 있다. 위 상가관리규약의 경우 제정, 개정 과정에서 관리단 집회의 결의요건을 갖추지 못해 무효인 점이 드러난 상황이었다. 그렇다면 단전·단수조치가 위법할까?

원칙적으로 단전·단수조치에는 유효한 근거있어야

이에 대하여 대법원은 "집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다. 단전조치에 관하여 법령이나 규약등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다"고 판시하고 있습니다.

그러나 대법원은 위 사례에서는 예외가 적용된다고 판단하였습니다. 대법원은 "관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다"고 판시하였습니다.

즉, 규약은 무효이나 무효인 규약을 오랫동안 유효한 것으로 여기고 그 규약에 따라 관리하여 왔고, A씨의 관리비 체납으로 인하여 한국전력공사로부터 전기요금 납부독촉 및 전기사용계약 해지 예고에 따라 집합건물 전체의 전기공급중단을 모면하여야 할 궁박한 상황에 처하여 구분소유자 및 입주자들의 76% 동의를 받고 단전조치를 시행하였으므로, 이는 사회통념상 허용될만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있어 단전조치가 위법하지 않다고 판시한 것입니다.

상가관리규약이 유효한 경우 관리비 미납을 이유로 한 단전·단수 조치가 항상 적법할까?

서울 은평구에 위치한 집합건물 상가의 소유자인 B씨는 3달 전 위 상가를 소유하게 되었다. 그런데 이전 소유자가 체납한 관리비를 이유로 상가관리단에서 규약에 근거하여 단전·단수조치를 하였다.

대법원은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(아래 '집합건물법') 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다.

다만, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이다"라고 판시하고 있다.

즉, 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전(前) 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 상가의 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없고, 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해 오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없고 불법행위에 해당한다고 판시하였습니다.

이처럼 관리비 미납을 이유로 한 단전·단수조치의 위법성은 규약이나 법령의 유무, 조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성에 따라 달라지게 되므로 유념하여 알아두실 필요가 있습니다.