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<부동산 이야기> 스물아홉 번째입니다. 오늘은 '입지잉여'에 대해서 살펴보겠습니다.
'입지잉여'란 '주변의 입지조건이 좋을 때 얻는 부수적 이익'을 말합니다. 예를 들어 설명해 보겠습니다.
A 와 B, 두 개의 토지가 있습니다. 두 토지에다 똑같은 주택을 지으려고 합니다. 그런데 A 토지 주변에는 공원과 초등학교가 각각 하나씩 있습니다. 그리고 B 토지 주변에는 쓰레기 매립장이 있고, 철도가 지나가고 있습니다.
이런 상황에서 두 토지에다 주택을 짓는다면 A 토지에다 주택을 짓는 경우가 B 의 경우보다 주변으로부터 더 많은 혜택(이익)을 얻게 될 것입니다. A 토지가 B 토지에 비해 주변의 입지조건이 더 좋기 때문입니다.
이처럼 주변의 입지조건이 더 좋을 때 주변으로부터 더 많은 이익을 얻을 수 있는데 이를 '입지잉여'라고 합니다. 입지잉여는 주변의 입지조건에 따라 그 크기가 달라집니다. 입지조건이 좋을수록 입지잉여는 커지고 반대로 입지조건이 나쁠수록 입지잉여는 작아집니다.
그리고 토지이용에서 입지잉여를 얻으려면 주어진 입지조건을 '최유효이용'해야 합니다. 즉, 주어진 입지조건을 가장 잘 이용해야한다는 것입니다.
위의 예에서 A 토지에다 주택을 짓는 경우에는 주변의 입지조건(공원, 초등학교)을 잘 활용할 수 있으므로 입지잉여를 얻을 수 있지만, 만약 A 토지에다 연탄공장을 짓는다면 이 경우에는 주어진 입지조건이 A 토지 소유자에게 아무런 이익을 가져다주지 못할 것입니다.
따라서 입지조건이 똑 같은 경우라도 그 토지를 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 입지잉여의 크기가 달라집니다.
이상의 내용을 요약하자면 토지를 이용하는데 있어 입지잉여를 얻으려면 우선 입지조건이 좋아야 하고 또 주어진 입지조건을 가장 잘 활용할 수 있는 용도로 토지를 이용해야 한다는 것입니다.
실수요 목적과 투자 목적을 동시에 가지고 부동산에 투자하시는 분들은 입지잉여가 최대가 되는 위치와 용도를 결정하시는 것이 투자 성공의 가장 중요한 요소가 되겠습니다.
입지잉여와 관련해서 한 가지만 더 말씀드리겠습니다. '집약도'라는 것이 있습니다. '집약도'란 토지를 이용할 때 '토지의 단위면적당 투입된 노동과 자본의 양'을 말합니다.
토지의 단위면적당 노동과 자본이 많이 투입되었다면 '집약도가 높다'고 하고 이러한 토지이용을 '집약적 이용'이라고 말합니다. 예를 들면 도심 주변의 높은 고층빌딩 같은 경우가 집약적 이용에 해당합니다.
반면에 토지의 단위면적당 노동과 자본이 적게 투입되었다면 '집약도가 낮다'고 말하고 이러한 토지이용을 '조방적 이용'이라고 합니다. 도시 외곽의 토지에 비닐하우스 하나 지어놓은 경우가 여기에 해당합니다.
실수요형 부동산 투자자는 매수한 토지를 '어느 정도의 집약도로 이용할 것인가'라는 것도 잘 생각해 보셔야겠습니다.
집약도가 너무 낮으면 비싸게 주고 산 땅을 놀리는 결과가 될 것이고, 반대로 집약도가 너무 높으면 부동산에 투자한 비용이 부동산에서 발생하는 수익보다 커지는 현상이 발생할 것입니다.
오늘은 입지잉여에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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