▲주택건설사업 흐름과 원가 ⓒ 경실련
주택건설사업에서 원가는 완성 전 예정원가와 완성 후 확정원가로 구분되고, 예정원가는 실제 공사 착공하기 이전단계에서 법으로 정한 기준에 따라 산정한 가격을, 확정가격은 공사를 다 끝낸 후 회계처리 기준에 따른 가격입니다.
국민들이 요구하는 원가는 바로 분양(예정)가격입니다. 예정가격은 소비자에게는 주택을 주문하면서 지불할 금액이 되고, 공급자에게는 소비자가 주문한 주택을 짓는데 소요될 비용과 적정이윤을 더한 분양가격입니다.
때문에 분양가격의 내역은 소비자와 공급자가 계약을 맺기 전에 공개되어, 소비자들이 가격의 적정성과 구입여부를 결정할 수 있도록 하며, 그 내용을 분양계약서에 첨부하는 것입니다. 그리고 건설사들이 사업계획 승인 신청, 감리 결정, 입주자모집 신청 등 3단계에 걸쳐 정부에 예정가격을 제출하는데, 승인권자는 이를 공시해야합니다. 이것은 입주 후 소비자들의 권리 보호의 근거가 되고, 건설사들이 택지비, 건축비, 이윤 등을 각 단계마다 허위로 작성하여 고분양가 책정의 근거로 삼기 때문에 분양가 책정 과정을 투명하게 하자는 것입니다.
건교부와 업계는 예정가격 공개요구를 확정가격 공개 요구로 왜곡하고 있다
지금까지 개발관료와 업계는 국민들이 확정가격 공개를 요구하고 있는 것처럼 왜곡해 왔습니다. 그러나 집을 짓지도 않은 상태에서는 예정가격만 존재하고 확정가격은 존재하지 않습니다. 때문에 중장비나 덤프트럭 한 대도 없고, 건설인력조차 없어 직접 공사도 하지 않는 시행사, 시공사들이 영업비밀의 공개나, 원가절감 노력과 비용, 기술투자를 애기하는 것은 설득력이 없습니다.
또한 국민들이 완공 후 판매주택의 확정가격을 공개하라고 한다면, 기술개발과 투자, 원가절감 노력도 하지 말고, 기업고유의 기술을 공개하라는 반시장경제적 요구입니다. 건설사들이 주택을 건설하면서 신기술을 개발하여 공사기간을 단축하거나 원가 절감으로 분양가를 낮추는 것은 기업 본연의 활동이기 때문입니다.
건설업계가 국민들이 요구하는 분양원가 공개를 하지 않으면, 정부는 후분양을 요구하고 건설사는 자발적으로 후분양을 하면 됩니다. 사실, 건설업계가 터무니없는 고분양가를 책정하여 폭리를 취하고, 주택의 투기를 부채질하지 않았다면 분양가 공개 요구는 없었을 것임을 되돌아 봐야 할 것입니다.
2. 이미 분양원가는 공개 : 민간아파트 분양원가는 법에 따라 공개하고 있다
▲감리모집 공고 중 58개 항목 예정가격과 공개 현황 ⓒ 경실련
주택건설업체는 주택사업계획승인과 입주자모집 시 해당 자치단체장의 승인을 얻어야하며, 사업승인권자는 공사를 감독할 감리결정권한이 있습니다. 민간건설업체는 사업계획 승인단계와 감리결정, 입주자모집공고승인단계에서 예정가격을 제출하지만, 감리결정단계에서 '주택건설공사감리자지정기준(건설교통부 고시)'에 따라 작성된 '총사업비 산출총괄표'와 '공종별 총공사비 구성 현황표'만 공개되고 있습니다. 이것이 감리자 지정 시 공개되는 58개 항목의 예정(원가)가격 공개입니다.
이 예정가격은 '원가계산에의한예정가격작성준칙(회계예규)', '부가가치세법', 그리고 건교부의 기준에 따라 작성되고 있으며, 사업계획 승인 신청이나 입주자모집 승인에도 똑같은 형식으로 제출되고 있습니다.
▲건설교통부 지침(2002) ⓒ 경실련
3. 대통령도 소신을 바꾸는데, 개발관료는 국민을 또 속이려 한다
지난 9월 노무현 대통령이 분양원가 공개를 시행하겠다는 입장을 밝히자, 건교부는 당과 정부, 민간전문가 등 각계각층이 참여 하는 '분양가제도개선위원회'를 구성하고, 원가공개와 검증 및 보완대책 등을 검토하여, 8개월 후에 시행할 계획을 발표하였습니다.
앞서 밝힌 것처럼 원가공개는 이미 감리자지정단계에서 이루어지고 있고, 국민들은 감리자 지정단계에만 공개되는 원가를 사업계획승인과 분양가 승인단계까지 확대 적용하라는 것입니다. 이를 누구보다 잘 알고 있는 개발관료가 위원회를 구성하고 용역을 발주하는 것은 분양원가 공개를 뒤로 미루려는 상투적인 눈속임입니다.
또한 택지개발사업을 하는 토지공사와 아파트사업을 하는 주택공사는 지금이라도 분양원가 일체를 공개할 수 있습니다. 당장 토지공사가 지금까지 택지를 판매한 계약서와 영수증을 공개한다면, 건설사업자의 토지원가는 공개되는 것입니다. 건설사들이 정부에 제출하는 총공사비 항목에서도 토지공사가 판매한 택지비용은 이미 완성가격이므로 논란의 여지도 없습니다. 또한 주택공사도 당장 분양원가를 공개할 수 있다. 그런데도 건교부는 즉각 할 수 있는 것들을 회피한다는 것은 원가공개 의지가 없다는 것입니다.
대통령은 소신 바꾸어도, 개발관료는 요지부동
개발관료들의 이러한 행태로 인해 대통령이 분양원가공개를 선언했음에도 분양가가 일부에서는 평당 2000만원, 주상복합은 평당 4000만원으로 계속 올라 국민들이 희망조차 꿈꾸지 못하는 상황입니다. 폭등하는 집값 때문에 대통령도 소신을 바꾸었지만, 유독 개발관료들은 대통령과 국민을 속이면서 건설업자들과 같은 논리를 바꾸지 않고 있습니다.
때문에 국민들은 참여정부 임기 내에 분양원가가 공개될 수 있을 것이라 확신할 수 없는 것입니다. 개발관료들이 분양원가 공개를 앞장서서 반대하고, 대통령이 소신을 바꾸자 원가공개를 반대한적 없다며 갑자기 원개공개론자로 돌변하고, 분양원가 공개를 반대했던 고위 관료가 퇴임 후 민간건설협회 산하기관장으로 전직하거나, 일부 관료는 작년 주택법 개정과정에서 껍데기 원가공개제도로 만든 것을 자신들의 치적으로 애기한다고들 하는 데, 이런 행태를 보면서 국민들은 개발관료들의 진정성을 믿지 않고 있는 것입니다.
4. 국민들이 바라는 것 : 철저한 진상규명, 원인 진단 그리고 재발방지대책
첫째는 참여정부 주택정책의 실패 원인진단을 위해 조속히 진상을 규명하고, 둘째는 지금까지 국민을 속여 온 개발관료들의 시시비비를 가려 합당한 문책을 해야 하며, 셋째는 그동안 이윤을 축소하여 탈세 의혹이 있는 기업들은 즉각 세무조사를 하고, 넷째는 재발방지를 위한 대책 즉각 제시를 요구합니다.
경실련은 이미 부동산 문제 해결에 나서면서부터 공익과 사익을 구분하지 않는 일부 개발관료가 중심임을 알려왔습니다. 그들은 30년의 관료생활과 퇴임 후 민간기관에 10년 등 총 40여년을 건설과 부동산 문제에 기대어 살아갑니다. 때문에 5년 임기의 선출직인 대통령을 쉽지 않게 속일 수 있으며, 국민들도 속이는 것입니다. 그렇기 때문에 경실련은 우선적으로 개발관료들의 국민의사 왜곡, 개발업자의 특혜성 입법과 정책 추진, 그리고 퇴직 후의 전직 등 전체적인 활동에 대해 지속적이고 공개적인 감시하는 활동에 더 많은 역량을 집중할 계획입니다.