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앞에서 살펴 본 것 처럼 원칙적으로 물권은 채권에 우선하지만 항상 그런 것은 아니다. 물권이 채권에 우선한다는 원칙에는 다음과 같은 예외가 있다.
1. 등기된 임차권
부동산임차권은 채권이지만 등기를 갖추고 있는 때에는 후에 성립하는 물권에 우선하는 효력을 갖는다. 즉, 등기된 임차권과 물권과의 순위는 시간순서에 따르게 된다.
2. 주택임대차 및 상가임대차
@BRI@주택임대차보호법의 적용을 받는 임차권은 일정한 범위 내에서 후순위 물권에 우선하는 효력을 갖는다. 주택을 임차한 경우 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 하여 대항요건을 갖추고 여기에 더하여 주택임대차계약서상에 확정일자를 받으면 후순위 물권에 우선하게 된다.
예를 들어보자. 유비가 자신의 아파트를 관우에게 보증금 2억원에 임대한 후 다시 장비에게 1억을 빌리면서 장비에게 저당권을 설정해 주었다. 현명한 관우는 유비의 주택을 임차하여 이사한 후 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었다. 그 후 유비가 장비에게 빌린 1억원을 갚지 않자 장비는 자신의 저당권에 기한 경매를 실행하였다. 이런 경우에는 낙찰대금에서 관우가 먼저 2억을 배당받고 그 다음에 장비가 1억을 배당받게 된다.
원칙적으로 하자면 관우의 채권보다 장비의 물권이 우선해야 한다. 그러나 주택임대차의 경우에는 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면 임차권이 물권처럼 취급되어 일방적으로 물권에 뒤지는 것이 아니라 물권과 시간순서를 가지고 경합하게 된다. 즉 시간순서가 어떤 것이 빠르냐에 따라 순위가 결정된다. 위의 예에서는 관우의 임차권이 장비의 저당권보다 시간적으로 앞서기 때문에 관우의 임차권이 우선순위가 된다.
상가임대차에서도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 하여 대항요건을 갖추고 여기에 확정일자를 받으면 후순위 권리자 및 채권자에 비해 우선변제를 받게 된다.
3. 가등기된 채권
부동산의 물권변동을 청구하는 채권이 가등기를 갖추고 있으면 후에 성립한 물권에 우선하게 된다.
예를 들어 보자. 관우가 유비로부터 주택을 하나 매입하면서 매매대금을 전부 지급하였다. 보통 부동산거래를 할 때는 잔금지급과 소유권이전을 동시이행으로 하는 게 보통인데, 관우의 개인적인 사정으로 당분간 소유권이전을 하지 않기로 했다. 대신에 유비의 주택에 대해 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 해 두었다. 그 후 유비가 해당 주택을 장비에게 이중으로 매도하고 장비에게 소유권이전등기를 하여주었다.
이 경우에 관우가 자신의 가등기를 바탕으로 해서 소유권 이전 본등기를 하게 되면 관우의 가등기 후 본등기 전에 이루어진 제3취득자의 등기는 등기관이 직권으로 말소하게 된다. 따라서 장비의 소유권 등기는 말소되고 장비는 소유권을 잃게 된다.
관우의 권리는 매매계약에 따른 채권에 불과하지만 이것이 가등기 되어 있는 때에는 물권과 시간순서를 가지고 다투게 된다. 그래서 가등기가 되어 있는 부동산은 매입하지 않는 것이 좋다. 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 가등기 후에 이루어진 소유권 변동은 모두 말소되기 때문이다.
가등기는 청구권보전의 효력뿐만 아니라 순위보전의 효력도 가지고 있다. 가등기에 기해 본등기가 이루어지면 가등기의 순위번호가 그대로 본등기의 순위번호가 되어 가등기의 순위가 바로 본등기의 순위가 된다.
채권상호간의 순위
채권상호간에는 시간의 순서에 관계없이 공평한 것이 원칙이다. 채권은 발생 원인이나 발생 시기의 선후, 그리고 채권금액의 다소를 불문하고 모두 평등하게 다루어진다. 따라서 어떤 채권자만이 우선적으로 배당받을 수 없다.
가령 주택이 경매된 경우 각 채권자는 각자의 채권액에 비례하여 경락대금에서 안분배당을 받게 된다. 배당금을 받아가는 순서에는 차이가 없다. 권리에 선후관계가 없기 때문이다.
예를 들어 보자. 유비의 주택이 경매에 넘어가서 3억원에 낙찰되었다. 등기부를 보니 2007년 1월 5일에 관우의 가압류 2억원, 그리고 2007년 2월 5일에 장비의 가압류 2억원이 등기되어 있다. 이런 경우 관우와 장비에 대한 배당관계는 어떻게 될까?
가압류는 채권이므로 가압류 상호간에는 그 성립시기와 관계없이 순위가 동등한 것으로 취급된다. 따라서 낙찰대금 3억원을 관우와 장비의 채권액의 비율에 따라 안분배당을 받게 된다. 안분배당의 계산식은 다음과 같다.
배당액 = (자신의 채권액 / 총채권액) * 배당할 금액
따라서 비록 가압류의 일자는 관우가 앞서지만 그와 상관없이 관우와 장비는 각각 1억5000만원씩 배당받게 된다.
관우의 배당액 = (2억원 / 4억원) * 3억원 = 1억5000만원
장비의 배당액 = (2억원 / 4억원) * 3억원 = 1억5000만원
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