토지이용계획확인서에는 해당 토지(농지인 경우)가 농업진흥지역의 농지인지 또는 농업진흥지역 이외의 농지인지가 나타나있다. 만약 해당 농지가 농업진흥지역의 농지라면 구체적으로 농업진흥구역에 해당하는지 혹은 농업보호구역에 해당하는지도 표시되어 있다. 구입하고자하는 농지가 농업진흥지역의 농지라면 일단 신중할 필요가 있다. 더욱이 농업진흥지역 중 농업진흥구역에 해당한다면 매입을 보류하는 것이 좋다. 왜 그런지 살펴보자.
농지란 농경지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지이다. 쉽게 말하자면 농사를 짓는 땅이다. 농지는 전(밭), 답(논), 과수원으로 나누어진다. 즉, 지목이 '전 , 답, 과수원'으로 되어 있는 토지를 싸잡아서 '농지'라고 부른다. 그런데 지목이 전, 답, 과수원이 아니라도 계속해서 3년 이상 농사를 짓고 있는 땅은 농지로 본다.
농지는 크게 두 가지로 분류한다. 농지에는 '농업진흥지역의 농지'(예전의 절대농지)와 '농업진흥지역 이외의 농지'(예전의 상대농지)가 있다.
농업진흥지역의 농지는 소위 '우량한 농지' 이다. 농업진흥지역 안에 있는 농지는 농업용으로는 아주 좋은 농지에 해당한다. 그래서 이 농지는 개발이 금지된다. 그만큼 농지의 전용이 어렵다. 농지의 전용이 어렵다는 것은 그 만큼 권리행사에 제약이 많다는 것을 의미한다. 내 땅인데도 내 마음대로 사용할 수 없다는 것이다. 이처럼 소유권 행사가 충분히 보장되지 않는 땅은 쓸모가 적고 가격이 낮게 된다. 따라서 농업진흥지역의 농지는 특별한 경우가 아니고는 투자대상으로는 곤란하다.
농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누어진다. 농업진흥구역은 농업진흥을 도모할 목적으로 농지가 집단화되어 있는 지역으로서 최우량 농지에 해당한다. 그래서 이 지역은 규제가 가장 강하고 개발이 금지되는 지역이다. 따라서 만일 토지이용계획확인서에 해당 농지가 농업진흥구역으로 표시되어 있으면 매입여부를 신중히 결정하여야 한다.
농업보호구역은 농업진흥구역의 농업환경을 보호하기 위한 구역으로서 농업진흥구역보다는 상대적으로 규제가 약하다.
이에 비하여 농업진흥지역 이외의 농지(즉, 농업진흥지역 밖의 농지)는 농업용으로는 그리 좋은 농지가 아니다. 그래서 농업진흥지역 이외의 농지는 개발이 가능하다. 농지의 전용이 농업진흥지역의 농지보다 상대적으로 더 쉽다. 그래서 일반적으로 투자대상이 되는 농지가 바로 농업진흥지역 이외의 농지이다.
농지에서 규제가 강한 순서를 정리해 보면 다음과 같다.
농업진흥지역 중 농업진흥구역 > 농업진흥지역 중 농업보호구역 > 농업진흥지역 이외의 지역 농지 중에서는 농업진흥지역 이외의 지역, 즉 농업진흥지역 밖의 농지가 권리행사가 제일 수월하고, 농업진흥지역 중 농업진흥구역이 권리행사가 제일 까다롭다. 권리행사가 까다로운 곳은 매입에 신중을 기해야 한다.
또한 토지이용계획확인서에는 해당 토지가 ‘보전산지’에 해당되는지 아니면 ‘준보전산지’에 해당되는지가 나타나있다. 그리고 해당 토지가 보전산지인 경우에는 그 중에서 ‘공익용 산지’인지 혹은 ‘임업용 산지’인지가 표시되어 있다. 만약 해당 토지가 보전산지라면 이런 경우에도 매입을 신중히 고려하여야 한다. 특히 보전산지 중에서 공익용 산지에 해당한다면 더욱 신중히 생각해야 한다. 그 이유는 이렇다.
'산지'란 '입목이나 죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지'를 말한다. 산지란 말을 한자로 풀면 '산의 토지'라는 말이다. 쉽게 말해서 우리가 알고 있는 '산'이 바로 산지이다. 혹은 산지란 '지목이 임야로 되어 있는 토지다'라고 이해해도 좋다. 산지는 크게 '보전산지'와 '준보전산지'로 나누어진다.
'보전산지'는 보통 산림이 울창하게 우거지고 우량한 산림이 형성된 곳이다. 보전산지는 산지로서의 가치가 높은 곳이다. 보전산지는 산림을 보전할 목적으로 지정한 곳이므로 개발이 제한된다. 보전산지는 다시 ‘임업용산지’와 ‘공익용산지’로 나누어진다.
임업용산지는 임업생산기능의 증진을 위하여 지정된 지역이고, 공익용 산지는 재해방지, 자연생태계보전, 국민보건휴양증진 등 공익기능을 위하여 지정된 지역이다. 두 곳 다 행위제한이 강하므로 권리행사에 제한이 많다. 따라서 매입에 신중을 기하여야한다. 그런데 그 중에서도 공익용산지가 상대적으로 더 권리행사에 제한이 많다. 공익용산지는 투자대상에서 제외하는 것이 좋다.
반면에 '준보전산지'는 산지로서는 보전산지보다 가치가 덜한 곳이다. 그래서 이곳은 개발이 가능하다. 산지 중에서 투자대상이 되는 곳이 바로 준보전산지이다.
산지 중에서 권리행사의 제한이 강한 순서를 정리해보면 다음과 같다.
공익용 산지 > 임업용 산지 > 준보전산지산지 중에서는 공익용 산지가 권리행사가 제일 까다롭고, 준보전산지가 권리행사가 제일 수월하다. 공익용 산지는 내 땅이지만 내 마음대로 사용할 수가 없다. 이런 땅은 가지고 있어봐야 쓸모가 없다. 투자할 만한 가치가 없는 땅이다. 산지투자는 대개 권리행사가 쉬운 준보전산지를 대상으로 이루어진다.