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▲ 국민의당 정동영 의원이 12일 정부세종청사에서 열린 국회 국토교통위원회 국정감사에서 김현미 국토교통부 장관에게 질의하고 있다. ⓒ 연합뉴스
"명백한 후분양제 흔들기다, 혈세 낭비, 고발 대상감이다."(정동영 국민의당 의원)
16일 국회 국토교통위원회의 주택도시보증공사(아래 HUG)에 대한 국정감사에선 아파트 후분양제에 대한 '뻥튀기' 보고서가 논란이 됐다. 일부 야당 의원은 '후분양제 흔들기'라며 강하게 반발하기도 했다.
이번 논란은 HUG의 '주거복지향상을 위한 주택금융시스템발전방안' 보고서가 공개되면서 불거졌다. 해당 보고서는 후분양제가 실시되면, 아파트 분양가가 3~7% 높아지고, 공급량도 22% 줄어든다고 내다봤다. 여러 언론에서 이 보고서를 여과 없이 다뤘다.
"명백한 후분양제 흔들기, 적폐"
이날 HUG 국감에서 정동영 의원은 해당 보고서를 두고, "명백한 후분양제 흔들기이고, 적폐"라고 규정했다.
정 의원은 김선덕 HUG 사장에게 "후분양제 하면 분양가 오르고, 공급 줄어든다 동네방네 돌렸는데, 사장이 지시했나. 후분양제 흔들기 아닌가"라고 물었다. 김 사장은 "전혀 그런 의지가 없다"라고 고개를 저었다.
정 의원은 "후분양제 하면 분양가가 7% 오른다했는데 근거를 보니까 금리를 9.3% 적용했더니 7.8% 분양가 오르더라는 내용"이라며 "기업들이 9.3% 이자를 내는 데가 어디 있나"라고 재차 목소리를 높였다.
실제 HUG 보고서에 따르면, 후분양제를 도입하면, 선분양 대비 분양가가 3.0~7.8% 높아진 것으로 조사됐다. 그런데 보고서는 프로젝트 파이낸싱 금리를 6.4~9.3% 수준으로 맞췄다.
보고서 작성하면서 파이낸싱 금리 뻥튀기해, 분양가 상승한다 결론
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▲ 주택도시보증공사의 주택금융시스템 발전 방안 보고서. ⓒ 신상호
하지만 이 금리는 '뻥튀기'한 수치다. 건설업계에 따르면 현대건설과 대림산업, SK건설 등 주요 건설사들의 프로젝트 파이낸싱 금리는 3~5% 수준이다. 보고서의 데이터는 실제 적용되는 파이낸싱 금리보다 최대 6% 포인트 이상이 부풀려진 것이다.
'이자비용이 분양가에 전가될 것'이라는 기본 전제에 동의하지 않는 전문가들도 있다. 임덕호 한양대 전 총장은 '후분양제 도입 필요성과 도입 방안'이란 논문에서 "선분양제도보다 후분양제도하에서 소비자에게 가격을 전가시키기 때문에, 금융비용 전가로 인한 주택가격 상승을 단정 짓는 것은 옳지 않다"라고 지적했다.
그는 오히려 후분양제에 따른 경쟁 체제 도입으로 금융비용 전가가 더 어려워질 것으로 전망했다. 임 전 총장은 "후분양제도가 시행되면 분양주택시장은 수요자 중심 시장으로 전환되기 때문에, (건설사 등 아파트 시행업자들이) 금융비용을 소비자에게 전가 시키는 것은 더욱 어려워진다"라고 덧붙였다.
후분양제에 따라 부실업체 퇴출되는데 "주택공급량 감소"만 언급
또 이날 국감에선 HUG 보고서 내용 중 주택공급량이 22.2% 줄어들 것이라는 부분에 대해서도 반박이 이어졌다. 정 의원이 "주택 공급 22% 줄어든다는 내용 보니까 신용등급 C등급 미만 업체 아닌가"라고 묻자 김 사장은 "채권 발행이 힘든 업체를 말한다"고 답했다.
결국 보고서는 통상 재정 건전성이 열악한 기업들이 제공하는 주택 공급량이 줄어드니까, 공급이 줄어든다고 단정한 것이다. 하지만 후분양제가 도입되면 재정 능력이 부실한 업체가 자동 퇴출되면서 주택시장 건전성회복에 도움이 된다는 것이 일반적인 시각이다.
김성달 경실련 부동산국책사업팀장은 "돈 없고 기술 없는 건설사들이 지금까지 선분양 특혜 받아서 소비자들 돈으로 사업하고 투기판을 벌였다"면서 "후분양제도는 이런 부실 업체를 자동적으로 퇴출하면서 시장이 걸러지게 된다"라고 말했다.
보고서에는 후분양제 도입시 건설사들이 부담해야 할 부담액이 연간 40조원이라고 언급했다. 이는 거꾸로 말하면 건설사들이 연간 40조원의 부담을 분양 계약자들에게 떠넘겨왔다는 것을 자인하는 것이다.
정 의원은 "후분양제가 도입되면 비정상적인 선분양제가 개선되면서 오히려 분양 시장이 정상화되어가는 것"이라면서 "추가부담액 40조원은 원칙적으로 건설사들이 부담했어야 하는 비용을 부담하면서 분양 시장이 정상화돼 가는 과정"이라고 강조했다.
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