전세를 살고 있는 홍제동의 모 주부가 최근 한파로 수도관이 동파됐다며 부동산뱅크 취재팀에 대처 방법을 문의했다.
이 주부가 집주인에게 고쳐줄 것을 요구하자 집주인은 세입자가 집을 부주의하게 사용했기 때문이라며 수리 책임을 져야 한다고 이야기했다는 것이다. 홍제동 모 주부는 "2~3일 동안 설을 쇠러 간 동안, 집주인에게 수도관 동파에 대해 대책을 요구했는데 막상 문제가 발생하자 집주인은 발뺌을 한다"고 한탄했다.
통상 혹한으로 인한 수도관, 보일러 동파는 흔한 일로, 이 때문에 주인과 세입자 사이에 보일러나 수도관 관리의 책임 소재를 따지는 일이 많이 벌어진다. 이 경우 흔히 제시되는 게 집주인과 세입자의 '50대 50'으로 책임을 분담하는 것이다. 하지만 이는 엄밀히 말해 틀린 말이다. 1차 책임은 집주인에게 있다.
이는 민법 제 623조에 '임대인은 임대물에 필요한 수선을 하여야 할 의무가 있다'고 명시돼 있기 때문이다. 한 마디로 천재지변 등에 따른 부득이한 파손으로 세입자의 임대물 사용이 어려워질 경우 집주인은 수리해 줄 의무가 있다는 게 민법의 요지다. 홍제동 모 주부의 경우는 집주인의 '동파 책임 요구'에 대해 민사조정을 통해 '세입자의 권리'를 주장할 수 있다.
하지만 여기서 논란이 되는 부분이 있다. '세입자가 특별한 통보도 없이 장기간 집을 비웠고, 그 때 한파가 몰아쳐 보일러나 수도관에 문제가 생겼는데 이 비용도 지급해야 하는가'라는 '세입자 책임론'이다.
이 경우 법조계에선 두 가지 학설로 나뉜다. 통설로는 '그럼에도 불구하고 집주인이 수리를 해 줘야 하고, 세입자의 관리 소홀이 명백할 경우엔 추후에 손해배상을 통한 수리비용을 청구할 수 있다'는 것이다.
물론 소수설은 '세입자의 관리 소홀이 명백한 만큼 집주인이 낼 필요가 없다'는 게 그것이다. 두 가지 설이 공존하는 상황에서 현재까지는 '집주인이 수리, 추후 손해배상'이 보다 많이 적용된다는 게 법조계의 의견이다. 하지만 아쉽게도 세입자의 관리 소홀이 구체적으로 어디까지이고, 손해배상을 어느 정도 청구할 것인가에 대해서는 법적으로 명확하게 명시돼 있지 않다.
다만 대법원은 94년 12월에 판결을 통해 '소규모 파손의 수선은 임차인(세입자)에게 수선의 의무가 있고, 기본적인 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모 수선은 임대인(집 주인)이 그 수선 의무를 부담한다'고 판시해 놓은 케이스가 있다.
하지만 이 역시도 '세입자 관리 소홀에 따른 책임 범위'등의 내용을 명확히 한 것이 아니여서 논란의 여지는 있다. 최광석 변호사는 "동파나 천재 지변에 따른 세입자 과실 책임을 명확하게 확정짓는 것은 다소 어렵다"며 "결국 임대차 계약 시 주택의 하자 보수에 관한 사항을 케이스별로 명확히 해두는 게 세입자 권리를 지키는 예방책"이라고 말했다.
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