부동산 권리분석은 부동산등기부등본 분석에서 출발한다. 부동산에 대한 권리관계가 기록되어 있는 것이 부동산등기부등본이기 때문이다.
등기부등본의 종류에는 토지등기두등본, 건물등기부등본, 집합건물등기부등본의 세 가지가 있고, 등기부등본의 구성은 표제부, 갑구, 을구의 세 부분으로 되어있다.
@BRI@표제부에는 부동산의 소재지와 부동산에 대한 내용이 기재되어 있다. 가령 대상 부동산이 토지인 경우에는 토지의 지번, 지목, 면적 등이 나타나 있다. 대상 부동산이 건물인 경우에는 지번, 건물명칭, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있다. 이런 내용들이 자신이 알고 있는 내용과 일치하는지 확인하면 된다.
갑구에는 소유권에 관한 사항들이 기록되어 있다. 소유자의 성명과 주민등록번호 그리고 주소가 기재되어 있다.
을구에는 저당권, 지역권, 전세권 등 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 나타나 있다.
부동산 매매계약은 부동산의 진정한 소유자와 체결하여야 소유권을 온전히 이전받을 수 있다. 매도인이 진정한 소유자인지 확인하는 1차적 방법은 매도인으로부터 주민등록증을 받아서 등기부등본과 일치하는지 확인해 보는 것이다.
그런데 부동산 전문 사기꾼인 경우에는 주민등록증을 위조하는 경우도 있기 때문에 이것만으로는 완전히 안심할 수 없다. 가능하면 주민등록증 외의 다른 신분증도 확인해 보는 것이 좋다. 가장 좋은 방법은 해당 부동산에 대한 최근의 재산세 납부영수증을 확인해 보는 것이다.
등기부등본은 계약체결 하기 전에 확인해 보아야 하고 또한 잔금납부일 당일에도 다시 한 번 확인해야 한다. 잔금 납부 직전에 매수자 본인이 직접 등기부등본을 발급받아 확인해 보아야한다.
갑구의 내용은 단순할수록 좋다. 이는 을구도 마찬가지이다. 소유권 이외의 권리관계가 없는 경우에는 등기부의 을구가 없을 수도 있는데, 이 경우가 가장 안전하고 좋은 경우이다. 부동산 등기부는 깨끗하고 단순할수록 좋다. 복잡한 내용이 들어있을수록 좋지 않다.
갑구의 내용에 현 소유자의 인적사항만 나와 있고 별도의 다른 등기가 없다면 가장 안전하고 좋다. 그런데 갑구에 가등기, 예고등기 등이 나와 있다면 이 부동산의 소유권을 온전히 이전 받기가 좀 까다로워진다. 권리관계에 관한 전문가가 아니라면 이런 부동산은 매입하지 않는 게 좋다.
왜 그런지는 가등기와 예고등기가 무엇인지를 살펴보면 알게 된다.
가등기는 부동산물권 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하려고 할 때 하는 등기이다. 나중에 가등기에 기해서 본등기를 갖추면 가등기 당시의 순위를 그대로 보전할 수 있다. 그러나 물권변동의 효력은 본등기를 한 때에 발생한다. 예를 들어 설명해 보자.
갑 소유의 토지에 관하여 매도자 갑과 매수자 을이 매매계약만 체결하고 을 앞으로 소유권 이전등기를 하지 않았다. 다만 을이 갑에 대하여 소유권 이전청구권을 보전하기 위하여 가등기를 하여두었다. 그런데 그 후 소유자 갑이 제3자 병에게 그 토지를 매도하고 병 앞으로 소유권 이전등기를 마쳤다.
이 경우에 을이 그의 가등기를 바탕으로 해서 소유권 이전 본등기를 하게 되면 가등기 후 본등기 전에 이루어진 제3취득자의 등기는 등기관이 직권으로 말소하게 된다. 따라서 병은 소유권을 잃게 된다.
그러므로 가등기가 되어 있는 부동산은 매입하지 않는 것이 좋다. 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 가등기 후에 이루어진 소유권 변동은 모두 말소되기 때문이다.
그러나 이런 경우에도 다음의 등기는 등기관이 직권으로 말소하지 못한다.
① 당해 가등기상의 권리를 목적으로 하는 가압류, 가처분등기
② 가등기 전에 경료된 담보가등기, 전세권, 저당권에 기한 임의경매신청등기
③ 가등기 전에 경료된 등기를 원인으로 하는 예고등기
예고등기란 등기원인의 무효 또는 취소를 원인으로 하는 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 촉탁으로 행하여지는 등기이다.
둥기부에 예고등기가 되어 있다는 것은 이 부동산의 소유권에 대해 분쟁(소송)이 있다는 것을 의미한다. 따라서 재판 결과에 따라 소유권에 변화가 있을 수 있으며, 현재의 소유자가 진정한 소유자가 아니라는 결론이 날 수도 있다. 그래서 제3자에게 부동산거래시 주의하라는 의미로 하는 등기이다.
그러므로 예고등기가 되어 있는 부동산에 대해서는 그 사정을 정확히 알지 않는 한 매매계약을 하지 않는 것이 좋다.
이 외에 갑구에 (가)압류, 가처분 등이 있는 경우에도 매매계약을 하지 않는 것이 좋다.
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