을구에는 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 나타나 있다. 소유권 이외의 권리관계가 없는 경우에는 등기부의 을구가 없을 수도 있는데, 이 경우가 가장 안전하고 좋은 경우이다.
@BRI@을구에 나타나있는 권리관계는 소유권을 제한하는 제한물권들이므로 이러한 권리들이 남아있으면 소유권 행사에 제약을 받게 된다. 특히 저당권 같은 경우는 저당권자가 해당 부동산에 대하여 경매를 실행할 권리가 부여되므로 자칫하면 소유권을 잃게 될 수도 있다.
따라서 제한물권이 있는 경우에는 부동산매매계약을 체결할 때 잔금지급 전까지 이러한 권리관계들을 다 정리하도록 매도인에게 요구하여야한다. 그리고 이러한 내용을 매매계약서 특약란에 명시하여 두는 게 좋다.
을구에 기재되어 있는 제한물권이 정리가 안 되는 경우에는 그러한 권리들을 매수인이 인수하면서 해당 금액만큼을 매매대금에서 공제하고 매수할 수도 있다.
이 때 을구에 근저당권이 설정되어 있으면 대출받은 금액이 얼마인지, 현재까지 얼마를 상환하고 얼마가 남아 있는지를 해당 은행으로부터 확인해야 한다.
근저당권의 채권최고액은 채무자가 실제로 빌린 금액이 아니다. 채권최고액은 실제 차입한 금액의 130%정도로 보면 된다. 그리고 설정된 근저당권이 포괄근저당권인지도 확인해보아야 한다.
전세권이나 임차권이 있는 경우에는 전세금액 혹은 보증금이 얼마인지 확인하여야 한다.
주택을 임대차하는 경우에는 특히 을구를 유심히 살펴보아야 한다. 주택임대차보호법에는 주택의 인도(이사)와 전입신고(주민등록)를 하면 그 다음날 0시부터 제3자에 대한 대항력이 생긴다고 규정하고 있다.
주택임대차보호법 제3조 제1항 '주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.'
이 때 주의할 것이 있다. 주택임차인의 대항력은 주택의 인도와 전입신고 두 가지 요건을 모두 갖추어야만 발생한다는 것이다. 그리고 대항력이 발생되는 시점은 '주택의 인도와 전입신고를 모두 마친 다음날 0시부터' 이다. 따라서 주택의 인도와 전입신고 중 어느 하나의 요건이라도 결여되어 있는 상태에서는 대항력이 발생하지 않는다.
여기서 대항력이란 임대차의 목적물인 주택이 매매되거나 경매된 경우에 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말한다.
그런데 주의할 것이 있다. 주택임차인이 대항요건을 갖춘 때에도 선순위권리자가 있을 경우에는 대항력을 갖지 못한다는 점이다.
예를 들어 보자. 임차인 갑이 임대인 을의 주택에 대해 주택임대차계약을 하고 나서, 바로 이사를 하고 전입신고를 하였다. 그런데 을의 주택에는 갑이 이사 오기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었다. 이 상황에서 집주인 을이 채무를 상환하지 않자 저당권자가 자신의 저당권에 기하여 을의 주택에 경매를 실행하였다. 이런 경우 임차인 갑은 을의 주택을 경락받은 자에게 임차권을 주장할 수 없다.
그래서 주택임대차계약을 할 때는 반드시 주택의 등기부등본을 발급받아서 선순위 저당권 등이 있는지를 확인해 보아야한다. 등기부등본의 확인은 계약할 때뿐만 아니라 중도금 지급시와 잔금 지급시에도 반드시 하여야 한다.
※ 포괄근저당
포괄근저당이란 차입자가 해당 부동산을 담보로 하여 차입한 채무뿐만 아니라 기타 다른 일체의 채무를 모두 포함하여 설정하는 근저당권을 말한다. 부동산에 설정된 근저당이 포괄근저당인 경우는 매도인이 해당 부동산을 담보로 하여 차입한 채무 외에 해당 은행에 다른 채무가 있을 경우 매수자가 매도인의 모든 채무까지 떠안게 된다.
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