@BRI@일이 꼬이려다 보면 이런 경우도 있다. 임차인이 주택임대차계약을 하면서 등기부등본을 확인한 결과 을구에 아무런 제한물권이 없었다. 안심한 임차인이 임대차계약을 한 후 이사를 하고 전입신고를 하였다.
그런데 나중에 등기부등본을 다시 발급받아 보았더니 임차인이 주민등록 전입신고를 한 날에 해당 주택에 저당권이 설정되어 있었다. 이런 경우에 임차인은 대항력을 확보할 수 있을까?
임차인이 임차주택에 이사하고 주민등록 전입신고를 한 일자와 저당권 설정일자가 동일한 경우에는 저당권자가 우선순위가 된다. 임차인은 대항력을 갖지 못한다. 왜냐하면 대항력은 대항요건 두 가지를 모두 갖춘 다음날 0시부터 발생하기 때문에 임차인의 대항력 확보일이 저당권 설정일보다 하루 늦기 때문이다.
이런 경우 해당 임차주택이 경매에 넘어갔을 때 임차인은 주택의 경락인에게 대항력을 행사할 수 없다. 주택을 비워주어야 한다.
그러나 임차주택에 대한 주민등록 전입일자가 저당권 설정일보다 하루 먼저일 때는 임차인에게 대항력이 있다. 이 경우는 임차인의 대항력 확보일과 저당권 설정일이 같은 날이 된다. 그런데 임차인의 대항력 발생 시점은 오전 0시부터이고, 저당권 설정시점은 공공기관의 업무 시작시간인 9시로 보기 때문이다.
따라서 이 때는 임차주택이 경매처분 되더라도 임차인이 경락인에게 대항력을 갖게 되므로 임차주택을 비울 필요가 없다.
을구에 저당권이 설정되어 있는지를 확인할 필요성은 임차인에게만 이는 것은 아니다. 임차인에게 중요한 사항이라면 이해관계자 상대방에게도 중요한 사항이다. 위의 예에서 임차주택에 경매가 실행되었을 때 경매에 참여하는 자는 저당권 설정 접수일과 임차인의 전입일 중 어느 것이 빠른지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
만약 저당권 설정일이 임차인의 전입일보다 더 빠르거나 같은 날이라면 임차인은 대항력이 없기 때문에 경락인에게는 아무런 부담이 되지 않는다.
하지만 임차인의 전입일이 저당권 설정일 보다 더 빠르다면 임차인은 경락인에게 대항력을 갖게 되므로 해당 주택에 대한 임대차 관계가 경락인에게 인수된다. 따라서 이 때는 이런 점을 충분히 고려하여 입찰 여부를 결정하여야 한다.
경매주택에 세입자들이 있는지 여부를 확인하거나 세입자들의 전입일자를 확인하고자 할 때는 관할 동사무소나 읍사무소에 가서 '주민등록표 교부신청서'를 작성하여 제출하면 된다. 이 때 신청서의 '용도 및 목적란'에 '경매물건 확인용'이라고 적어 넣는다.
부동산 권리관계는 예상치 못한 변동이 발생하기도 한다. 따라서 주택을 임차하는 경우에는 이사를 하고 전입신고를 하여 대항요건을 갖추었다 하더라도 거기서 그치지 말고 반드시 주택임대차계약서상에 '확정일자'를 받아두는 게 좋다.
계약서에 확정일자를 받아두면 임차주택이 경매에 넘어갔을 경우 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생긴다. 이를 '우선변제'라고 하는데, 이에 대해서는 다음에 자세히 설명하겠다.
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