부동산 권리분석을 위해서는 물권과 채권의 개념을 정확히 알고 있어야 한다. 물권이란 무엇이고 채권이란 무엇인가?
먼저 물권에 대해 살펴보자. 물권이란 물건에 대한 권리이다. 물권을 학문적으로 정의하자면 특정의 물건을 직접 지배해서 이익을 얻는 배타적인 권리'라고 표현한다. 여기서 직접 지배한다는 것은 타인의 행위를 거치지 않고 바로 물건으로부터 일정한 이익을 얻는다는 것을 의미한다.
물권이 무엇인지 좀 더 쉽게 말해보자. 물권이란 어떤 특정한 물건을 사용, 수익, 처분 등을 하여 이익을 얻을 수 있는 권리이다. 예를 들어 갑이 주택을 한 채 가지고 있을 경우, 갑은 자신의 주택에 거주하며 사용할 수 도 있고, 혹은 주택을 세를 놓아 임대료 수익을 얻을 수도 있다. 상황에 따라서는 주택을 처분하여 양도차익을 얻을 수도 있다. 이처럼 어떤 물건을 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리를 물권이라고 한다.
민법에서 인정되고 있는 물권에는 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 등이 있고, 관습법에서 인정되고 있는 물권으로는 분묘기지권, 법정지상권 등이 있다.
물권을 가진 자가 목적물로부터 얻는 이익에는 두 가지가 있다. 하나는 물건을 그의 경제적 효용에 따라 이용하는 것, 즉 '사용가치'를 얻는 것이고, 다른 하나는 물건이 가지는 '교환가치'를 취득하는 것이다.
그런데 모든 물권이 '사용가치' 와 '교환가치'둘 다를 지배할 수 있는 것은 아니다. 소유권은 사용가치와 교환가치를 모두 지배하지만 다른 물권들은 그렇지 못하다.
물권 중 지상권, 지역권, 전세권 등 3가지를 용익물권이라 부르는데, 이러한 용익물권은 물건의 사용가치를 지배할 수 있을 뿐이다. 또 유치권, 질권, 저당권 등 3가지를 담보물권이라고 하는데, 이런 담보물권은 채권의 담보를 위해 물건의 '교환가치의 지배'를 지배할 수 있을 뿐이다.
부동산 권리분석을 할 때는 위의 10가지 물권 중 소유권, 지상권, 전세권, 저당권, 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등을 잘 살펴보아야한다. 이 중에서 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 3가지는 등기부에 나타나지 않는 권리이다. 등기부에 나타나지 않는 권리관계는 등기부를 통해서는 알 수 없으므로 현장 확인 작업을 필수적으로 거쳐야한다. 특히 분묘기지권은 반드시 현장으로 가서 분묘가 있는지를 확인해야 한다.
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