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▲ 대항력, 확정일자, 우선변제권의 상호관계 ⓒ 홍용석
남의 집을 빌려 세를 들어가거나, 혹은 세입자가 있는 집을 매매나 경매를 통해 사는 경우에는 ‘주택임대차보호법’을 잘 알아야 한다. 주택임대차에 관해 최우선적으로 적용되는 법이 바로 주택임대차보호법이기 때문이다. 세입자의 경우 주택임대차보호법 내용을 잘 알아야 자신의 권리를 충분히 주장할 수 있고, 매수자 역시나 이 법을 잘 알아야 불의의 경제적 손실을 막을 수 있다.
주택임대차보호법은 집주인에 비해 상대적으로 경제적 약자 입장인 세입자를 보호하는 측면이 강한데, 그 대표적인 예가 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이다.
‘대항력’이란 세입자가 자신의 임차권을 등기하지 않아도 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항력을 행사할 수 있는 힘이다. 좀 더 자세히 말하자면 임차주택이 매매되거나 경매된 경우에 임차인이 매수인이나 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 힘이다. 또 ‘우선변제권’이란 주택임대차계약서(예를 들어 주택전세계약서)에 확정일자를 받으면 배당 순서에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해서 배당받을 수 있는 권리다.
민법상 다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 ‘전세권’과 ‘임대차’ 두 가지 방법이 있다. 우리 민법에는 ‘임대차’에 관한 규정과 ‘전세권’에 관한 규정들이 있어서 ‘임차권 등기’나 ‘전세권 등기’를 하게 되면 임차인이 보호받을 수 있는 길을 열어 놓았다.
문제는 ‘임차권 등기’나 ‘전세권 등기’를 하려면 집주인의 협조가 있어야 하는데, 대부분의 집주인들은 이러한 등기를 해 줌으로써 주택의 담보가치가 하락하는 것을 염려해 등기에 쉽게 동의해 주지 않는다는 점이다.
주택소유자들이 전세권등기나 임차권등기를 회피하기 때문에 결국 임차인은 등기 없는 임대차를 통해 타인의 주택을 이용할 수밖에 없다. 이러다 보니 임차인들이 법적으로 거의 무방비 상태에서 주거권이나 경제권의 심각한 피해를 입는 사례들이 속출하게 되었다.
등기부에 등기되지 못한 권리(예를 들어 임차권 등 채권)는 등기부에 등기된 권리(예를 들어 저당권 등 물권)보다 힘이 약해, 양자가 경합하면 항상 등기부에 등기된 권리가 우선하기 때문이다.
그래서 주택임대차보호법은 임차인이 자신의 임차권을 등기하지 않아도 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항력을 행사할 수 있도록 하고 있다. 대항력이란 임차주택이 매매되거나 경매된 경우에 임차인이 매수인이나 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘이다. 쉽게 말해서 매수인이나 낙찰자에게 보증금 돌려달라고 요구할 수 있는 것이다.
단, 임차인이 대항력을 가지기 위해서는 말소기준권리보다 먼저 대항요건(주택의 인도와 주민등록) 두 가지를 모두 갖춰야 한다. 이 점을 유념해야 한다.
예를 들어 유비가 관우의 주택을 임차해 2008년 10월 10일자에 이사를 하면서 주민등록을 마쳤다. 또 같은 해 11월 10일자에 한라은행이 해당 주택에 근저당권을 설정했고, 이어 12월 10일자에 장비가 이 주택에 전세를 들어오면서 주민등록을 했다. 그 후 한라은행이 관우의 주택에 대해 경매를 실행했다.
이 경우 유비는 말소기준권리(한라은행의 근저당권)보다 앞서 대항요건을 갖추었으므로 대항력을 행사할 수 있다. 반면 장비는 대항요건은 갖추었지만 말소기준권리보다 시간적으로 뒤지기 때문에 대항력이 인정되지 않는다.
한편, 세 들어 살던 주택이 경매에 넘어가면, 등기하지 않은 세입자는 배당순서가 나중으로 밀린다. 주택이 경매처분 돼 낙찰되면 등기부에 등기된 권리자들이 먼저 배당을 받는다. 날짜가 빠르냐 늦느냐에 상관없이 등기된 권리가 먼저 배당받고 그 다음에 등기되지 못한 임차권 등 채권이 배당을 받는다.
미등기 세입자는 보증금이 소액이 아닌 한 배당순서가 뒤로 밀린다. 부동산등기부등본이라는 족보에 이름을 올리지 못한 미등기 권리는 족보에 이름을 올린 등기된 권리와는 신분이 다르기 때문이다.
그런데 주택임대차보호법이 이런 신분상의 차별을 없애 버렸다. 미등기 주택임차권이라도 주택임대차계약서(예를 들어 주택전세계약서)에 확정일자를 받으면 배당 순서에서 등기된 권리와 동등한 대우를 받도록 한 것이다. 이 법에 의해 미등기 주택임차권도 확정일자를 받으면 자기 날짜 순서대로 배당을 받을 수 있다.
예를 들어보자.
2008. 10. 1 : 우리은행 근저당권
2008. 11. 1 : 홍길동 전세
2008. 12. 1 : 국민은행 근저당권
위의 예에서 전세 세입자 홍길동이 전세계약서에 확정일자를 받지 않은 경우에는 배당순서가 맨 나중(세 번째)이다. 날짜 순서로 보자면 우리은행에 이어 두 번째로 배당을 받아야 하지만, 족보(등기부)에 이름을 올리지 못한 미등기 전세이기 때문에 배당순서에서 족보에 이름을 올린 국민은행의 근저당권에 밀린다.
하지만 전세계약서에 확정일자를 받았다면 얘기가 달라진다. 비록 족보에 이름을 올리지 못한 등기되지 않은 전세이지만, 확정일자를 받으면 주택임대차보호법에 의해 자기 날짜 순서대로 배당을 받는다. 즉, 우리은행에 이어 두 번째로 배당 받는다.
여기서 확정일자란 법원등기과, 동사무소 등에서 찍어주는 날짜도장이다. 그 날짜에 해당 주택임대차가 있었다는 것을 증명하는 역할을 한다.
주택임대차보호법에서 주의할 점이 있다. 이 법은 모든 건물의 임대차에 적용되는 것이 아니라는 점이다. 주택임대차보호법은 주택의 임대차에만 적용된다.
예를 통해서 이해해보자. 아래 <사례 1>은 주택임대차의 경우다.
< 사례 1 >
주택 임대차
① A(주택의 소유자) -----------------------------> B (세입자)
2007. 1. 1. 2년 계약
매매
② A(주택의 소유자) -----------------------------> C (새로운 소유자)
2008. 1. 1.
2007년 1월 1일자에 주택의 소유자 A와 임차인 B 사이에 주택임대차계약이 이뤄졌다. 그런 후 2008년 1월 1일에 주택의 소유자 A가 해당 주택을 C에게 매도해 C가 주택의 새로운 소유자가 되었다.
이러한 경우 주택 임차인 B는 새로운 소유자 C에게 주택을 비워줘야 할까? 답은 ‘그렇지 않다.’이다. 이 경우는 임차인 B에게 대항력이 인정되어 B는 C에게 집을 비워주지 않아도 된다. 임차 목적물이 주택인 경우에는 주택임대차보호법이 적용되기 때문이다.
이에 비해 아래 <사례 2>는 임대차 목적물이 주택이 아니고 ‘공장건물’이다.
< 사례 2 >
임대차
① A(건물주) ----------------------------> B(세입자. 공장으로 사용)
2007. 1. 1. 2년 계약
매매
② A(건물주) ------------------------------> C (새 건물주)
2008. 1. 1.
건물주 A와 세입자 B는 2007년 1월 1일에 2년 기간으로 임대차 계약을 했다. 그 후 2008년 1월 1일에 건물주 A가 그 건물을 C에게 매도하여 C가 새로운 소유자가 되었다. 이러한 경우에 세입자 B는 새로운 소유자 C에게 대항하지 못한다.
A와 B간의 임대차 계약에 따르자면 아직 기간이 1년이 남아 있지만 세입자 B는 남은 기간 1년 동안 더 사용하겠다고 할 수가 없고 새로운 주인 C에게 건물을 비워줘야 한다. ‘물권’과 ‘채권’간에는 ‘물권우선주의 원칙’이 적용되기 때문이다.
즉, 물권이 시간적으로 더 빠르냐 채권이 더 빠르냐를 따지지 않고 무조건 물권이 채권보다 우선한다는 것이다. 쉽게 말해서 물권이 힘이 더 세다는 말이다.
위의 사례에서 임차인 B는 새로운 소유자 C보다 시간적으로 앞서서 권리를 취득했지만 B의 권리는 임차권인 채권이고 C의 권리는 소유권인 물권이므로 C의 권리가 B의 권리보다 우선한다. 그래서 B는 C에게 대항할 수 없고 건물을 비워줘야 한다.
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