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▲ 최근 전세대란과 부동산가격 급등에 대한 우려가 확산되는 가운데 주택담보대출 총부채상환비율(DTI) 규제가 수도권전역에 확대 적용됐다. 사진은 서울 자양동의 한 공인중개사 사무실에 최근 상승세를 보이고 있는 주변 부동산 시세가 표시 돼 있다. ⓒ 유성호
"주식시장이 '비이성적인 과열(irrationally exuberant)' 상태에 있는 점이 매우 큰 위험." (스티글리츠)
"주식시장이 너무 많이, 너무 이르게, 너무 빠른 속도로 상승했다." (루비니)
최근 실물경기의 더딘 회복과 대비되는 주식시장의 급격한 상승에 대해 경고의 목소리들이 커지고 있다. 그러나 이에 아랑곳하지 않고 증권사에서 돈 빌려 주식 사고 은행에서 대출받아 부동산 구입하는 한국의 가정들은 계속 늘어만 가고 있는 것이 현실이다. 금리는 사상 최저치를 유지하고 있는데 주가와 부동산 가격이 하염없이 오르는 상황을 그대로 지켜보기만 할 수 없어서이다.
지난 3월 이후 주식 가격이 빠른 상승세를 보이면서 자신이 보유한 현금 범위를 넘어 빚까지 내면서 개미들이 주식투자를 시작한 것이다. 그리고 2007년 11월에 그랬던 것처럼, 2009년 22일 주가가 1700선을 넘으면서 연중 최고점을 돌파할 무렵에 빚내서 주식 투자한 돈도 최고점을 찍었던 것이다. 과열이 아닐 수 없다. 더 걱정스러운 것은 바로 그 시점에서 증시가 극심한 변동성을 띠면서 하락 조짐을 보이기 시작했다는 사실이다. 증시 과열에 대한 세계적 우려가 여기저기서 나온 시점이기도 하다.
부동산이라고 해서 예외가 아니다. 전 세계적으로 소비를 줄이고 부채를 상환하는 추세가 이어지고 있는데 한국은 오히려 주택담보 대출이 급격히 팽창하고 부동산 가격도 서울 수도권을 중심으로 빠르게 올라가고 있다. 2009년 8월 말까지 은행과 비은행을 포함한 금융권 전체의 부동산 대출이 340조 원에 육박했다. 부동산 과열에 놀란 정부가 7월 7일 LTV(담보인정비율) 확대에 이어 9월 7일 DTI(총부채상환비율)를 수도권 전역으로 확대 적용하면서 다소 진정되었지만, 적용을 받지 않는 비 은행 쪽으로 대출이 늘어나는 풍선효과가 발생하고 있다.
빚 얻어 주식 투자하고 부동산 투자하는 시대가 다시 왔다고 할 것이다. 증권사들이야 개인들에게 신용융자 한도를 늘려주고 금리를 내려서 신용융자를 많이 풀면 그만큼 거래도 늘고 수수료도 늘기 때문에 손해 볼 것이 없는 장사다. 은행들 역시 신용 대출도 아니고 주택을 담보로 잡아 대출을 해주었으니 주택 가격이 대출금 밑으로 떨어지지만 않으면 손실을 보지 않을 것이란 계산이다. 그러나 우리 국민들도 손해 볼 것이 없는 장사를 하고 있는가?
소득 양극화보다 더 무서운 자산 양극화
외환위기 이후 우리 가정 경제에서 일어난 가장 큰 변화는 항상적 고용불안으로 인한 노동소득 불안정성이 커지면서 가정 경제가 점점 더 금융 자산이나 부동산 자산 소득 증가에 의존하게 되었다는 사실이다. 그런데 노동소득이 늘지 않으니 금융회사에서 대출을 받아 주식과 같은 금융상품을 구입하고 부동산을 매입하게 된다. 자산 소득을 늘리기 위해 다시 금융회사에 의존하게 된 것이다.
일상생활의 금융화가 진행된 것인데, 경기침체 와중에서도 카드 대란이 터지기 직전인 지난 2002년 말 이후 7년 만에 다시 신용카드 1억 장 시대가 왔다는 사실이 이를 상징해주고 있다. 신용카드 1억 장 시대가 말해주고 있듯이 신자유주의 시대는 금융상품, 신용상품 홍수의 시대라고 할 수 있다. 쏟아지는 신용상품과 대출상품으로 현재의 부족한 노동소득을 채워주고, 다양한 보험 상품으로 미래 노동소득의 불확실성을 보장 받으며, 더 나아가 엄청나게 많은 각종 주식 관련 상품과 금융투자 상품을 구매함으로써 늘어날 가망성이 없는 노동소득을 대체할 수 있다는 환상을 갖게 된 것이 오늘날 가정경제이다.
하지만 노동소득 정체와 노동소득 양극화를 피하기 위해 부채까지 동원하여 자산소득 증대를 기대했지만 실제 돌아온 것은 소득 양극화보다 더 심각한 자산 양극화와 늘어가는 가계부채, 그리고 이자부담이었다. 소득 양극화에 대비한 자산 양극화 비교 연구가 아직 충분히 되어있지는 않지만, 최근 발표된 보고서의 분석에 의하면 2007년 기준 가계 자산(주택, 토지, 금융자산)의 불평등을 나타내는 지니계수가 0.7069로 소득 지니계수 0.3579의 두 배에 달했다(이정희 의원이 국회 예산정책처에 의뢰한 "가계 자산에 대한 지니계수 추정과 소득 지니계수 비교", <프레시안> 2008.9.2).
이 보고서는 특히 부동산 가격이 상승하게 되면서 부동산 소유계층의 자산 상승이 자산 양극화에 큰 영향을 준다고 지적하는 한편, 단지 부동산 자산 상승에 따른 자본이득의 격차가 발생하는데 그치지 않고, 소득이 적은 가계의 전세나 월세 비용을 증가시키면서 자산이 저소득층에서 거꾸로 고소득층으로 흘러가게 된다는 점을 심각하게 보고 있다.
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▲ 사진은 최근 전세대란으로 가격이 급등한 서울 잠실의 한 재건축 단지. ⓒ 유성호
정치인들에게 주식과 부동산 가격은 어떤 의미일까
그런데 여기서 한 가지 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 부동산이나 금융자산을 소유함으로써 이들 가격 변동에 민감하게 된 계층이라고 해봐야 우리 사회에서 상류층에 해당하는 일부가 아닐까하는 점이다. 물론 우리 국민의 30퍼센트는 소유자산이 거의 0에 가까우니 이들에게 주식이든 부동산이든 자산 가격 변동이 남의 일이 될 것이다. 그러나 반대로 적어도 70퍼센트 가까운 국민은 자산 가격이 어떻게 움직이는지에 대해 대단히 민감하다는 얘기다.
실제로 2008년 말 현재 주식투자인구는 460만으로 경제활동 기준으로 5명 가운데 한 명꼴이다. 주식형 펀드상품 구매자들도 실질적으로 주식가격에 관심을 가질 수밖에 없다는 점을 감안하면 범위는 더욱 늘어난다. 2006년 기준으로 토지나 주택 등의 부동산을 소유한 가구의 비율은 71.93퍼센트였다(통계청 2006년 가계자산조사 결과, www.kosis.kr). 자산 가격이 오르고 내리는데 영향을 받는 국민이 일부 상류층에만 국한되는 것이 아니라 중산층과 그 이상으로 광범하다는 결론을 얻을 수 있다.
이 결론은 주식과 부동산 가격을 지탱하거나 상승시키는 것이 중산층 이상의 단기적인 지지도를 이끌어내는데 매우 중요하다는 시사를 정치인들에게 가져다 줄 것으로 판단된다. 즉, 주가가 오르고 부동산 가격이 오르게 만드는 것은 정치인들로 하여금 중산층 이상에 대한 지지기반 확대를 위해 필수적인 전략으로 삼게 만들었을 가능성이 높다는 것이다.
최근 이명박 정부의 지지도 상승이 일반적인 의미에서의 경기 조기회복에 대한 지지를 표시하는 것일 수도 있지만, 제대로 실감도 되지 않는 경기회복보다는 정확히는 경기회복 속도를 훨씬 앞지르고 있는 주가 폭등과 부동산 폭등으로 인한 자산 가치 상승 심리가 반영된 것일 수도 있다. <한겨레>가 9월에 실시한 여론조사 결과는 문항이 다소 부정확하여 연계성을 분명히 논할 수는 없지만 이를 간접적으로 보여주고 있다(<한겨레21>, "진보적으로 생각하고 보수적으로 행동한다.", 2009.10.1).
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▲ [그림1] 이명박 대통령이 국정 운영을 잘하고 있다고 보는 이유 ⓒ 새사연
정당행태와 연계해서 좀 더 세부적인 연구가 나와야겠지만 지금 수준에서 추론할 수 있는 것은, 은행이나 증권사 같은 금융회사들의 상품판매 전략과 정당들의 단기적 지지기반 확장 전략이 맞물리고, 여기에 소득보전을 기대하는 국민들의 기대심리가 얽혀서 비정상적인 자산 가격 상승을 부추기는 상황이 지속될 개연성이 있다는 사실이다.
이명박 정부의 지지도 상승 추세도 경제 성장률 상승 추세보다는 주가 상승과 부동산 가격 상승 추세에 편승한 것일 수 있고 그 혜택을 보고 있다는 것이다. 자산이 전혀 없는 하위 30퍼센트의 일부에게는 친 서민 정책으로 지지율을 올리고, 중산층 이상에게는 자산 가격을 올려 지지율을 올리는 정책을 사용하려는 유혹을 정치인들이 뿌리칠 수 있겠는가. 그렇다면 주가와 부동산 거품이 꺼지는 순간에 이명박 정부의 지지도 거품도 꺼질 것인가? 두고 볼 일이다.
조만간 자산 가격 폭락이 온다면
미국 금융위기에서 본 것처럼 많은 국민들이 부채를 끌어 주식을 사고 부동산을 구입하는 것은 주가와 부동산 가격이 상승하는 동안에는 큰 문제가 발생하지 않는다. 비록 노동 소득이 정체된다 하더라도 자산 가치 상승으로 금융부채와 이자 부담을 감당할 수 있기 때문이다. 그러나 자산 가격 상승을 기대하고 돈이 지나치게 쏠리게 되면 필연적으로 거품이 발생하게 되고 거품은 언젠가는 꺼지고 만다는 것 역시 미국 금융위기 경험이 생생하게 보여주고 있는 교훈이다.
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▲ [그림2] 주요국 주택가격과 주택담보대출 증가율 ⓒ 새사연
빌려서 산 주식가격이 증권사에 예치한 증거금의 140퍼센트 밑으로 떨어지고, 담보대출로 구입한 주택가격이 대출금 수준까지 내려가면 한국 국민들은 어떻게 할 것인가. 고점을 모르고 상승행진을 하던 한국의 증시와 부동산 시장도 최근 이상 징후들을 보이기 시작하고 있는 실정에서 불필요한 기우라고 치부할 수 있을 것인가(새로운사회를여는연구원, "주식 부동산 가격만 끝없이 오를 수는 없다", 2009.10.4).
사실 한국의 자산시장은 세계적인 추세와 달리 2009년부터 매우 비정상적인 동향을 보이고 있었다. 미국을 포함한 대부분 국가들에서 부동산 거품이 꺼지면서 가계들이 저축을 늘리고 부채를 상환하는 디 레버리지(de-leverage)과정을 밟고 있는데, 반대로 한국은 주식시장과 부동산 시장이 2009년 4월부터 빠르게 움직이면서 거품이 재연되는 조짐을 보이고 있고, 이에 따라 가계의 부채도 줄어드는 것이 아니라 늘어나고 있는 것이다.
그런데 최근 자산 시장의 조정 기미가 보이고 있는 가운데 시중 금리가 올라갈 징후가 역력해지고 있다. 한국은행이 기준 금리를 아직 2퍼센트로 묶어두고 있음에도 불구하고 CD금리가 8월 이후 대단히 빠르게 올라가면서 3퍼센트를 위협하고 있으며, 여기에 연동된 변동형 주택담보대출 금리 역시 6.5퍼센트를 넘어서 7퍼센트로 접근하고 있는 실정이다. 주택담보 대출의 90퍼센트가 변동형이고 전체 가계 대출의 70퍼센트가 CD금리 연동형인 것을 감안하면 대부분 대출자들이 금리 인상 부담을 이미 느끼고 있다고 봐야 한다.
정부 추정에 의하더라도 은행의 가계 대출 금리가 1퍼센트 올라가면 매월 현재의 가계 이자 부담이 1조 6000억 원에서 20퍼센트가 늘어난 2조 원이 된다. 금리 인상으로 각 가정이 받는 타격이 작지 않음을 말해주고 있다(기획재정부, <거시경제안정보고서> 2009.9, 53쪽).
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▲ [그림3] 최근 CD금리 변화와 도시가구의 월평균 이자비용 증가율 ⓒ 새사연
당연히 노동소득 증가율은 전년대비 실질 기준으로 무려 -5퍼센트 가깝게 추락하고 있는데도 불구하고 이자비용 증가율은 반대로 10퍼센트가 넘게 상승하고 있는 중이다. 빠르면 연말 정도에 인플레이션을 우려한 한국은행이 출구전략 일환으로 기준금리를 올린다면 이자 부담은 급격히 증가할 것이 뻔하다. G20국가에서는 처음으로 호주가 10월 6일 기준 금리를 인상하면서 이를 본격적인 각국의 금리인상 신호로 보는 견해도 있다.
우리나라 가계부채 전체 규모는 2008년 말 기준 GDP 대비 80퍼센트에 육박하고 있으며 가처분 소득 대비 금융부채는 올 들어 142퍼센트를 넘었을 것으로 추정되고 있다. 미국의 가계 부채가 금융위기 직전에 GDP 대비 99퍼센트까지 커졌던 것 보다는 다소 작지만 가처분소득 대비 136퍼센트였던 것 보다는 큰 규모이다.
이런 실정에서 주가와 부동산 가격이 폭락하고 금리인상이 겹쳐질 경우 가계가 받게 될 부채부담은 저소득층에서부터 감당할 수 없는 상황이 될 것이고, 경기회복에 심각한 타격을 주며 국민경제를 다시 침체의 늪에 빠뜨리게 될 것이다. 한국에서 2차 금융위기가 발생한다면 그것은 가계 발 금융부채 부실일 것이라는 걱정은 이런 이유에서 생겨난 것이다. 덧붙이는 글 | 김병권 기자는 새사연 부원장입니다. 이기사는 새로운사회를여는연구원(http://saesayon.org, 새사연)에도 실렸습니다. 오마이뉴스는 직접 작성한 글에 한해 중복 게재를 허용하고 있습니다.
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주식·부동산 폭락하면 MB 지지도 거품도 꺼질까?
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