요즘 주택시장에 대한 관심이 뜨겁다. 여러 언론에서는 연일 초이노믹스(Choinomics)의 영향을 받아 주택가격이 다시 반등할 것이라고 앞 다퉈 보도하고 있다. 실제로 주택담보대출 실적이 급격히 오르고 있다는 통계치도 보인다. 하지만 높은 주택가격은 서민가계에 지대한 영향을 미치게 된다. 새사연에서는 지속적으로 주택시장의 동향을 분석하여 어떤 이유에서 주택가격에 변동이 생기는지 관찰하면서 타당한 주택정책에 대한 시사점을 강구하고자 한다.
주택시장동향을 살펴보기 위해서 다음과 같은 지표를 주로 관찰하였다.
■ 주택가격지수
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▲ 주택가격지수 ⓒ 새사연
주택가격지수는 특정시점을 기준으로 이전과 이후의 주택가격이 얼마나 변동하였는지 나타내는 지표이며 다음과 같이 산정한다.
국민은행(이전 한국주택은행)은 1986년부터 주택가격동향조사를 실시하여 지역별로 주택의 매매가격지수와 전세가격지수를 공표하고 있다.
■ 실질주택가격지수
물가가 지속적으로 변동하기 때문에 1994년의 100만 원과 2014년의 100만 원이 동일한 가치를 지니지 않는다. 즉 1994년과 2014년의 주택가격지수가 100으로 동일하더라도 두 시점의 주택가격이 동일한 가치를 지닌다고 볼 수 없다.
따라서 물가변동을 고려하여 서로 다른 두 시점의 주택가격지수를 비교하기 위해서 다음과 같이 실질주택가격지수를 구한다.
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▲ 실질주택가격지수 ⓒ 새사연
■ 자가거주비율
통계청에서 5년마다 공표하는 인구주택총조사를 바탕으로 다음과 같이 자가거주비율을 구할 수 있다.
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▲ 자가거주비율 ⓒ 새사연
■ 주택소유비율
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▲ 주택소유비율 ⓒ 새사연
2005년부터는 인구주택총조사에서 타지에 주택을 소유한 가구수도 조사하여 공표하고 있다. 이를 활용하여 다음과 같이 주택소유비율을 구한다.
자가거주비율과 주택소유비율은 주택의 실수요계층을 추정하기 위한 근거가 될 수 있다. 예를 들어 자가거주비율과 주택소유비율이 30% 수준이라면 소득10분위 중에서 8~10분위(상위 30%) 계층이 주로 주택을 소유하고 있을 것으로 간주할 수 있으며, 이 경우 1가구1주택 기조를 유지하면 주로 7분위 계층이 주택의 실수요계층이 될 것이라고 가정할 수 있다.
■ 주택건설수주액
통계청에서는 매월 건설경기동향조사를 실시하여 공종별 건설수주액을 공표하고 있다. 이 중에서 주택건설수주액을 살펴보면 주택건설이 얼마나 이루어지고 있는지 가늠할 수 있다.
■ 상대소득지수
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▲ 상대소득지수 ⓒ 새사연
통계청에서는 매월 가계동향조사를 실시하여 소득분위별 소득액을 공표하고 있다. 소득분위별 소득수준 차이를 비교하기 위해서 다음과 같이 상대소득지수를 구하여 활용한다.
■ PIR(price to income ratio)
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▲ PIR(price to income) ⓒ 새사연
주택가격수준과 소득수준을 비교하는 대표적인 지표 중에 하나이며 다음과 같이 구한다.
80년대 이후의 주택가격 개관
■ 매매가 2.6배, 전세가 4.9배
한국주택은행(현재 국민은행)에서 주택가격동향조사를 실시하기 시작한 1986년 이후 2014년 현재까지 전국의 주택매매가격은 2.6배로 올랐으며, 2000년대 이후에는 지속적으로 상승 추세에 있다.
전세가격은 1986년에 비해 2014년 현재 4.9배로 올랐으며 1990년대 후반 경제위기 시점을 제외하면 꾸준하게 상승추세를 보이고 있다. 같은 시기 소비자물가지수는 3.1배 올랐다는 것을 고려한다면 전세가격이 물가에 비해서 1.6배가량 더 빠르게 올랐다는 것을 알 수 있다.
매매가격의 경우 1980년대에 물가에 비해 급격하게 오르다가 1990년대에는 오히려 다소 감소하는 안정적인 추세를 보였다. 그러나 2000년대에 들어서는 부분적인 추세의 변화는 있지만 장기적으로는 매매가격지수의 상승추세와 소비자물가지수의 상승추세가 유사하게 나타난다.
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▲ 주택가격지수 추이(1986~2014) (1986.08=100) ⓒ 국민은행 주택가격동향조사; ; 통계청 소비자물
■ 실질주택가격
실질주택가격(2009년=100)을 고려하면 매매가격지수는 1987년부터 1990년대 초반까지 급격하게 상승하였다가 1990년대에는 지속적으로 하락하였다. 1990년 후반에는 경제위기로 인해 하락폭이 더욱 컸다. 2001년부터 2003년까지 급속하게 상승한 매매가격지수는 이후에 100 수준에서 등락을 반복하고 있다. 즉 최근에는 물가변동에 따라 매매가격이 변동하는 것으로 볼 수도 있다.
전세가격지수는 1980년대에 급격하게 상승하였으나 1990년대에는 조금씩 하락하였다. 매매가격지수와 마찬가지로 1990년대 후반 경제위기에 따라 급격하게 하락하였으며 이후 경제위기를 회복하는 시기에는 급격하게 상승하여 2002년에는 1990년 초반 수준까지 올랐다. 이후 2005년까지 하락한 이후에는 2009년까지 100 수준에서 등락하다가 현재까지 급격하게 상승하여 2014년 현재의 전세가격지수는 사상최고 수준인 124에 이른다.
■ 주택건설수주액
주택건설수주액은 1990년대 후반 경제위기 이전까지는 지속적으로 증가하였다. 이후 1998년에 1990년대 초반 수준으로 떨어진 이래로 상승추세를 이어가 2007년에는 사상최대 수준인 63조 원에 이르렀다. 하지만 이후에는 다시 감소추세를 보이며 2013년에는 2000년대 초반 수준으로 하락하였다.
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▲ 실질주택가격, 주택건설수주, 주택소유 등 추이(2009.08=100) ⓒ 국민은행 주택가격동향조사; 통계청 소비자물가조
토건업계와 건설관련 정부기관에서는 2008년부터 지속된 주택매매가격의 안정추세로 인해 주택건설수주액이 감소하는 등 주택시장 침체되었다고 주장하지만 1990년대에는 지속적인 매매가격하락에도 주택건설수주가 계속해서 늘었다는 사실을 외면해서는 안 될 것으로 판단된다. 즉 주택가격을 높이는 것이 건설산업의 활성화를 위한 필요조건이 아닐뿐더러 서민의 주거안정을 해칠 수 있다는 것을 고려한다면 합당한 정책목표도 아니라고 볼 수 있다.
■ 자가거주비율과 주택소유비율
자신의 주택에 거주하는 가구의 비율인 자가거주비율을 도시지역을 대상으로 살펴보면 1990년 41%, 1995년 46%, 2000년 49%, 2005년 52%로 꾸준히 증가하였다가 2010년에는 다시 50%로 감소하였다.
주택을 소유하고 있는 가구의 비율인 주택소유비율을 도시지역을 대상으로 살펴보면 2005년 57%, 2010년 58%로써 이미 60% 수준에 도달한 상황이다. 즉, 이 통계수치만 놓고 보자면 논리적으로 소득10분위 중에서 주로 5분위 이상 계층이 주택을 소유하고 있을 것이므로 앞으로 살집을 마련하기 위해 주택을 구매할 실수요자는 주로 4분위 이하 계층이라고 볼 수 있다.
한편 2010년 자가거주비율이 2005년에 비해서 소폭 하락하고 2010년 기준으로 주택을 소유한 가구 중에서 자신의 집에 거주하지 않는 비율이 8%에 달한다는 지표를 통해 현재의 매매가격 수준이 5분위 계층의 소득수준으로 감당할 수 있는 한계가격임을 짐작할 수 있다.
따라서 4분위 이하 계층의 실질소득이 지속적으로 올라서 현재의 5분위 계층의 수준 이상으로 향상되어야 새로운 주택구매수요가 활발히 창출될 것으로 예상할 수 있다.
가계소득과 주택가격
■ 상대소득지수
자가거주비율이 50% 수준이라는 것은 6분위 계층의 소득수준이라야 새로 구입한 주택의 가격을 자력으로 감당할 수 있다는 것을 의미하며 5분위 계층의 경우에는 주택을 구입하더라도 가격을 감당하지 못하여 세를 놓아 전세금 등의 임대보증금으로 부족한 대금을 충당해야 한다는 것을 의미한다.
따라서 주택매매가격지수가 100 수준에서 안정화되고 자가거주비율이 50% 수준인 2003년의 주택매매가격이 5분위 계층의 소득으로 감당할 수 있는 한계매매가격이라고 여겨진다.
2003년 시점의 5분위 소득을 기준으로 상대소득지수를 구하면 6분위 계층은 114, 4분위 계층은 87, 3분위 계층은 72임(그림3). 2010년 도시지역의 주택소유비율이 58%이므로 주택의 실수요계층이 5분위 계층에서 4분위 계층으로 이동하여야 한다고 볼 수 있으며 따라서 현재의 주택매매가격이 유지된다면 4분위 계층의 상대소득지수가 100(2003년 5분위 계층의 실질소득)을 넘어서야 주택구매수요가 발생할 것으로 예상할 수 있다. 2014년 8월 현재 4분위 계층의 상대소득지수는 101로써 주택을 구입할 수 있는 수준까지는 도달한 것으로 판단된다.
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▲ 실질주택가격과 분위별 소득수준 추이(2003.08=100) ⓒ 국민은행 주택가격동향조사; 통계청 소비자물가조
하지만 2010년 기준으로 주택을 소유하고 있으나 다른 집에 세 들어 사는 가구의 비율이 8%에 달한다는 것을 고려한다면, 4분위 계층이 현재의 소득수준(2003년 당시 5분위 계층의 소득)에서 주택구매를 선뜻 결심하기는 어려울 것으로 판단된다. 최소한 4분위 계층의 소득이 2003년 당시 6분위 계층의 소득수준(상대소득지수 114)이나 2000년대 들어 가장 높은 주택매매가격이 형성되었던 2007년 당시의 6분위 계층의 소득수준(상대소득지수 123)에 도달하여야 주택구매수요가 늘어날 수도 있다.
최근 정부에서 규제를 완화하여 주택대출한도를 늘린 것은 부족한 구매대금을 더 빌려주겠다는 것으로써 일시적인 수요진작의 효과가 있을지는 모르지만 근본적인 대책이 될 수는 없을 것으로 보인다.
한편 1가구 1주택 기조를 없애서 경제적으로 여력이 있는 계층이나 영리기업의 주택구매수요를 키우려는 움직임이 있으나 이런 정책을 펼치게 되면 자가거주비율이 낮아지면서 서민들의 주거여건이 지속적으로 열악해질 우려가 있다. 자신의 주택에 거주하지 못하고 있는 계층의 경우 소유주택을 포기하는 경우가 많을 것이고, 영리목적으로 매점된 주택의 임대비용이 얼마나 오르게 될지는 가늠하기 어렵다.
■ PIR(price to income ratio)
한편 2003년 시점의 PIR은 3분위 계층 10, 4분위 계층 8, 5분위 계층 7, 6분위 계층 6 등이었으며, 2014년 8월 현재의 PIR은 3분위 계층 8, 4분위 계층 7, 5분위 계층 6, 6분위 계층 5 등으로써 주택구매력이 꾸준히 증가하고 있다.
이러한 추세는 구매가격이 안정된 상태에서 소득은 꾸준히 증가하였기 때문이다. 만약 주택가격을 정책적으로 낮추고 실질소득은 지속적으로 향상시킨다면 서민의 주택구매력이 더 빠르게 향상될 것으로 사료된다.
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