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▲ 울산시가 25일 개발제한구역(GB) 내 기업형 임대주택사업 주민 주의보를 내리고 신중한 참여를 당부했다. 사진은 울산 중구의 한 아파트단지 ⓒ 박석철
울산시가 지난 25일 이례적으로 개발제한구역(GB) 내 기업형 임대주택사업 주민참여 주의보를 내리고 신중한 참여를 당부했다.
이같은 주의보는 기업들이 최근 울산 울주군과 북구 일원에서 GB 내 기업형 임대주택사업을 추진하기 위해 잇따라 주민설명회를 열고 있는데 따른 것이다. 그 배경은 정부가 주택난 해소를 위해 임대주택사업을 장려하면서 GB 해제 등을 당근으로 내세운 데 기인한다.
하지만 정부의 이같은 독려에도 그 요건이 까다로워 자칫 섯불리 참여한 주민들의 피해가 우려되고 있다. 따라서 울산시는 "주민들은 추진 사항을 꼼꼼히 챙겨보고 시청에 문의해서 선의의 피해가 발생하지 않도록 조심할 필요가 있다"고 밝혔다.
"개발제한구역 해제 제안이 가능해도 모두 해제되는 것 아냐"
울산시는 시민들에게 기업형 임대주택사업 참여에 주의를 당부한 이유로 "비록 GB 개발제한구역 해제 제안이 가능한 제도가 생겼다고 해서, 제안된 지역이 모두 해제되는 것으로 오해하기 쉬우나 실상은 그렇지 않다"면서 "그 이유는 개발제한구역을 해제하기 위한 조건이 까다롭기 때문"이라고 설명했다.
울산시에 따르면, 개발제한구역 해제와 관련한 면적은 소규모는 해당하지 않고 최소 20만㎡ 이상이어야 하며, 국토교통부에서 평가한 개발제한구역의 환경평가등급도 큰 요인으로 작용한다. 환경평가등급은 토지의 환경적 가치를 평가한 것으로 1, 2등급은 상대적으로 보전가치가 높은 것으로 평가돼 원칙적으로 해제가 불가능하다.
예외적으로 불가피한 경우 포함시킬 수 있으나, 이 또한 국토교통부 장관과 협의해 시 도시계획위원회 심의가 아닌 중앙도시계획위원회 심의를 받아야 한다. 이 외에도 대규모 기반시설 설치가 적은 지역이어야 하며, 향후 5년간 해제대상 지역의 경계선으로부터 1㎞ 이내의 개발제한구역을 해제하려는 사항과 재원조달계획 등도 제시되어야 한다.
이처럼 까다로운 조건이지만 사업자들이 잇따라 주민설명회를 열면서 자칫 주민들이 모든 것이 가능한 것처럼 여길 수 있다는 것. 그렇다면 왜 임대주택사업자들은 이 사업에 열을 올리는 것일까. 그 이유는 정부의 잇딴 조건 완화에 있다.
정부의 임대주택사업 독려, 자칫 주민들에게 피해될 수도
근래 들어 주택난과 전·월세 폭등으로 서민들의 주거환경이 어려워지자 정부는 임대주택사업을 독려하기 위해 개발제한구역법을 개정, 30만㎡ 이하의 개발제한구역 해제 권한을 시·도지사에게 위임토록하고 2016년 3월 30일부터 시행하고 있다.
또한, 지난해 국토교통부는 개발제한구역 해제 지침을 개정해 민간에 허용하지 않았던 사업을 한시적으로 2017년 12월 31일 전에 기업형 임대주택 공급촉진지구로 지정받기 위해 제안한 자에도 사업을 할 수 있게 했다.
앞서 국회는 지난해 8월 11일 국회 본회의에서는 민간 사업자의 임대주택 공급을 허용하는 뉴스테이 3법을 처리했다. 민간 사업자에게 공공택지를 우선 공급해 임대주택 공급에 참여할 수 있도록 한 이 법은 뉴스테이 촉진지구에 한해 용적률·건폐율을 법정 상한선까지 보장받을 수 있으며 개발제한구역(그린벨트) 해제 부지를 뉴스테이 용지로 이용할 경우 지구조성사업에 공공기관이 참여하도록 하고 있다.
여기다 박근혜 대통령은 지난 22일 청와대에서 주재한 '2016 국가재정전략회의'에서 120개 공공기관에 대한 성과연봉제 확대도입 등과 함께 "기업형 임대주택 활성화, 서민주거비 부담완화, 주택연금을 통한 고령층 생활안정 등도 차질없이 지원해야 한다"고 당부하면서 힘을 실었다.
이런 일련의 조치들이 결국 수익추구를 위한 임대사업자들의 잇딴 GB 내 기업형 임대주택사업주민설명회 등으로 이어지고 있는 것으로 보인다. 특히 이같은 임대주택사업은 앞서 이명박 정부의 (원룸 등)도시형 생활주택 제도 활성화에도 일정 부분 영향을 받은 것으로 분석되고 있다.
대가족제 전통을 유지하던 우리나라는 지난 1980년대 중반부터 출산율이 1% 대로 떨어지고 핵가족, 노인인구 증가 등 가족 제도의 변혁이 일어나면서 서민층의 주택난이 가중되기 시작했다. 이에 정부는 지난 2009년 5월부터 도시형 생활주택 제도를 도입했다.
이 제도는 임대사업자에게 저리의 융자 혜택을 주면서 임대사업을 독려하는 것으로, 결국 수익을 목적으로 한 소규모 임대주택이 건립이 남발돼 몇 년간 우후죽순 들어선 1~2인 가구로 주차난 등 갖가지 휴유증을 낳았다.
취재 결과 울산에서도 소규모 자본을 갖고도 저리의 은행 융자로 임대사업에 뛰어든 사업자들이 1~2인 가구의 지속적인 증가로 현재 상당한 수익을 올리고 있는 것으로 알려졌다.
결국 현재 진행되는 민간사업자에 의한 임대주택사업도 주택의 규모(평수)와 사업규모가 늘어난, 도시형 생활주택 사업의 연장선으로 분석된다. 여기에는 정부와 지자체 등의 저리 융자혜택도 한 몫하는 것으로 알려지고 있다.
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