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<부동산 이야기> 서른네 번째 입니다. 23일 <연합뉴스>에서 판교 아파트 분양가에 대한 기사를 보았습니다. 요즈음 각종 매스컴에서 아파트 분양에 대한 기사들을 많이 접하게 됩니다. 오늘은 이와 관련하여 '후분양제도'에 대해서 알아보겠습니다.
후분양제도란 아파트를 분양할 때 80% 이상 시공한 후에 분양하는 것을 말합니다. 지금까지 주로 사용되었던 '선분양제도'와의 차이점을 정리해 보겠습니다.
1. 분양대금 납부
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2. 선분양제도의 장·단점
①장점 : 선분양제도의 장점은 미리 받은 분양대금을 공사비에 충당함으로써 건설회사의 사업안정성을 높일 수 있다는 점입니다. 그래서 이 제도는 '공급자 중심 정책'이라고 표현합니다.
②단점 : 선분양제도의 단점은 수요자(주택 구입자)가 고가의 재산을 구입하면서 '완제품을 볼 수 없다'는 점입니다. 물론 계약을 하기 전에 모델하우스를 먼저 둘러보기는 하지만 실제 완공된 주택과 모델하우스와는 약간의 차이가 나는 게 현실입니다.
집에서 쓰는 가구 하나를 사더라도 이 가게 저 가게 들러서 이것저것 비교해 보고 또 만져보고 사는데, 가구 하나 값과는 비교할 수 없는 거액을 지불하고 아파트를 사면서 실제 완제품을 볼 수 없다는 불편(?)이 있습니다.
선분양제도의 또 다른 단점은 만일 건설회사가 공사 중에 부도가 났을 경우 그래서 아파트 공사가 중단이 되었을 경우 그 피해를 고스란히 수요자가 떠안게 된다는 것입니다. 우리 주변에서 이런 예를 보신 적이 있을 겁니다.
3. 후분양제도의 장·단점
①장점 : 후분양제도의 장점은 '건설업체의 부도위험으로부터 수요자를 보호할 수 있다'는 것입니다. 아파트가 80% 이상 지어진 후 분양하는 방법이므로 건설회사가 중간에 부도가 나서 수요자가 아파트를 분양받지 못하는 위험이 선분양제도에 비해서 줄어들게 됩니다.
그래서 후분양제도를 '수요자 중심 정책'이라고 표현합니다. 후분양제도의 또 하나의 장점은 수요자가 선분양제도에 비해 보다 완제품에 가까운 상품을 볼 수 있다는 것입니다.
②단점 : 후분양제도의 단점은 첫째로 '공급이 위축될 수 있다'는 것입니다. 일반적으로 아파트 건설은 많은 공사비가 소요됩니다. 선분양제도 같으면 미리 받은 분양대금으로 공사를 하므로 자금조달에 큰 어려움이 없습니다.
그런데 후분양제도는 공사의 80%까지는 건설회사가 스스로 자금을 조달해야 합니다. 아파트 건설사업에는 거액의 자금이 소요되는데 이 많은 자금을 빌리기가 쉽지 않다는 것입니다. 그래서 자금 확보가 안 되는 경우는 공사를 할 수가 없게 되고 따라서 공급이 줄어들 수 있다는 단점이 있습니다.
후분양제도의 두 번째 단점은 건설회사의 추가 금융비용(이자비용) 발생으로 분양가 상승이 있을 수 있다는 것입니다. 선분양제도에서는 미리 받은 분양대금으로 공사를 하므로 이자비용이 발생하지 않습니다.
그러나 후분양제도 에서는 우선 건설회사가 돈을 빌려와서 공사를 해야 하므로 선분양제도에 비해서 추가적인 이자비용이 발생하게 됩니다. 이러한 비용은 결국 분양가에 전가되어 분양가가 높아질 수 있다는 것입니다.
후분양제도를 실시했을 때 오는 이런 단점(특히, 거액의 자금을 빌리기 어렵다는 단점)을 해결하기 위한 수단으로 현재 고려되고 있는 것이 바로 '프로젝트 파이낸싱'이라는 것입니다.
프로젝트 파이낸싱이란 건설회사가 '아파트 건설사업 자체의 수익성을 담보'로 하여 은행으로부터 자금을 빌리는 것을 말합니다. 이 방법은 기존의 융자방식처럼 담보를 제공하지 않고도 거액의 자금을 빌릴 수 있다는 특징이 있습니다.
그러므로 프로젝트 파이낸싱을 잘 활용하면 담보능력이 부족한 건설회사라도 아파트 건설사업의 수익성을 담보로 하여 거액의 자금을 융자받아서 아파트 공사를 할 수 있게 되는 것입니다.
오늘은 '후분양제도'에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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