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11월 16일 <오마이뉴스>에 김수현 청와대 국민경제비서관 인터뷰 기사가 실렸다. 그 중 8.31 이후 제2단계 대책에 대한 언급은 부동산 정책의 방향을 시사한다는 점에서 우리의 관심을 끈다.
기자는 이렇게 질문하였다. "정문수 경제보좌관은 지난 2일 청와대 브리핑에서 8·31 대책에 따른 2단계 대책을 마련하겠다고 밝혔다. 실수요자들의 경우 분양가를 낮추는 방법을 고민한다는 발표에 관심이 높다."
이에 대한 김수현 비서관의 답은 이렇다. "2단계 대책의 핵심은 토지와 주택의 공공성을 높이는 것이다. 우선 공공 토지와 주택 비축을 확대할 계획이다. 임대주택 건설을 목표대로 시행하고 여기에 다가구 매입 임대 등을 통해 장기비전과 계획을 내놓는 것이 첫 번째 대책이다. 두 번째는 전·월세 대책이고, 세 번째가 분양가를 낮출 수 있는 방법 찾기다. 택지비를 줄이는 것이 관건이다. 택지보상의 과다함을 줄이고, 복잡한 절차를 단순화 시켜 보겠다. 여기에 공영개발을 적용해 최대한 가격을 낮추는 방법을 연구 중이다."
김 비서관이 밝힌 방향과 관련하여 세 가지만 언급해 두고 싶다. 첫째로, "2단계 대책의 핵심은 토지와 주택의 공공성을 높이기 위해 공공 토지와 주택 비축을 확대"한다고 하는데 이것이 공공임대주택의 확대를 의미하는 것이 아니기를 바란다.
토지-건물 모두 공공 소유 방식은 지나친 방법
부동산 불로소득은 건물이 아니라 토지에서 생긴다. 그렇다면 토지와 건물을 모두 공공의 소유로 하는 공공임대주택은 지나친 방법이다. 불로소득 차단을 위해서라면 택지는 임대해야 하지만 건물까지 임대할 필요는 없다.
공공임대주택은 부작용도 있다. 건물을 민간업체가 시공하는 경우에도 결국에는 발주처인 정부 또는 공사에 납품하므로 업체는 주택 수요자보다 공사 발주처에 신경을 쓴다. 입주자도 자기 집이 아니므로 알뜰하게 사용하지 않게 된다. 정부나 공사의 권한이 커지면 비능률과 부정부패의 가능성도 커진다. 그러므로 택지는 공영개발하여 임대를 하되 건물은 누가 짓든 분양하는 것이 좋다.
최근에, 대한주택공사의 부설연구기관인 주택도시연구원에서도 '토지임대부 주택분양 방식'이 필요하며 타당성도 있다는 결론을 내린 바 있다.
그렇다고 해서 공공임대주택이 필요 없다는 말은 아니다. 예를 들면 공공사업 이주민의 임시 주거로 유용하게 활용할 수 있다. 택지공영개발 등 각종 공공사업에서 원주민을 이주시켜야 하는 경우가 많은데 임시 주거가 필요한 주민에게 정부가 비축하는 주택을 빌려줄 수 있다면 공공사업의 추진이 부드러워진다.
또 시장을 통해서는 주택을 감당할 수 없는 계층을 위해 정상적인 가격보다 싸게 임대하는 공공임대주택도 필요하다. 그러나 복지 차원의 주택정책이 필요하다고 해서 공공임대주택을 늘여도 좋다는 단순 논리는 성립되지 않는다는 점도 같이 고려해야 한다.
정부가 주택을 싸게 공급하는 것은 결국 정부가 일부 입주자에게만 주택 보조금을 지급하는 것과 같다. 그렇다면, 왜 국민의 세금으로 극히 일부의 운 좋은 입주자에게만 특혜를 주는가라는 의문이 제기된다. 입주권을 둘러싼 이와 같은 형평성 시비를 해소하려면 입주자를 세심하게 선별해야 하는데 어떠한 인위적인 선별도 부작용을 피하기 어려운 현실을 우리는 잘 알고 있다.
저소득층을 배려하기 위한 재원은 제한되어 있는데, 값싼 공공임대주택 등 직접적인 주택 보조에 배정하기보다는 오히려 소득 보조에 배정하는 것이 더 낫다는 의견에도 귀를 기울여야 한다. 주택 보조는 주택에 한정된 배려이지만 저소득층이 소득 보조를 받으면 각자 사정에 맞추어 가장 요긴한 곳에 쓸 수 있기 때문이다.
둘째로, "주택 분양가를 낮추겠다"는 슬로건은 듣기에는 좋지만 곰곰이 생각하면 공허한 경우가 많다. 분양가 낮추기는, 서민을 위하는 듯 보이지만, 잘못 사용하면 오히려 서민의 독이 될 수 있다.
김수현 비서관이 밝힌 대로 "택지비를 줄이기 위해 택지 보상의 과다함을 줄이고, 복잡한 절차를 단순화"시키는 것은 반드시 필요하다. 그러나 흔히 거론되듯이 조성원가로 택지를 공급하면서 분양가를 원가와 연동시키는 방식으로 분양가를 낮추려고 한다면 이것은 곤란하다.
분양가는 시세대로 다만 시세와의 차액을 환수해야 한다
이런 방식을 취하면 분양가는 낮아질 수 있지만 일반적인 주택 가격까지 낮아지기를 기대하기는 어렵다(동탄 신도시의 경우에는 분양가마저 낮아지지 않았다). 주택의 신규 공급 물량은 전체 주택 재고의 일부에 불과하므로, 분양가를 낮추어도 전체 주택의 시세는 별로 낮아지지 않을 것이고 오히려 분양가와 시세의 차액은 최초로 분양 받은 사람의 불로소득으로 대부분 돌아가게 된다. 그 결과 아파트 청약율이 치솟고 떴다방이 설치는 등 투기가 재연되어 대부분의 서민의 형편은 더 어려워진다.
그러므로 분양가는 시세대로 하되 그 차액을 완전히 환수하여 서민주거 안정 또는 양극화 해소를 위한 재원으로 활용하거나 다른 세금을 감면하는 것이 더 낫다. 또 토지임대-건물분양을 하면 분양가는 자연히 낮아진다. 건설회사 대표 출신인 김양수 의원(한나라당)도 밝힌 바 있지만, 건축비는 일반 아파트의 경우 평당 300만 원 미만이며, 호텔급 건물이라고 해도 평당 500만 원 정도라는 점을 참고하자. 토지를 임대하면서 상당액의 보증금을 받는 방식을 취하더라도 보증금은 매각가격보다는 훨씬 적은 금액이다.
마지막으로, 부동산 정책의 목표는 가격 낮추기가 아니라 불로소득 근절에 두어야 한다는 점을 강조해 둔다. 부동산 가격이 급등하면 정치문제가 되기 때문에 가격 안정을 정책 목표로 삼는 수가 많다. 투기적 가수요에 의한 가격 상승은 반드시 해소해야 하지만 정상적인 가격 상승을 인위적으로 낮추면 부작용이 생긴다.
그러나 토지불로소득을 방치하는 것은 사회정의에도 맞지 않고 경제적 효율성도 해친다. 토지불로소득을 척결하여 부동산시장을 정상화하면 시장에는 실수요만 나타나므로 부동산 가격은 저절로 내려간다. 투기로 인해 단기간에 가격이 폭등하는 현상도 막을 수 있다. 정부가 나서서 민간기업에 간섭할 일도 대폭 줄어든다.
부동산 정책의 최우선 목표는 토지불로소득의 철저한 환수에 두어야 한다.
덧붙이는 글 | 김윤상 기자는 경북대 행정학과 교수 (토지정책) 검 <토지정의시민연대>의 공동대표입니다.
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