토지를 하나 산다는 것은 그 토지의 '땅 덩어리'를 산다는 개념이 아니다. 토지를 산다는 것은 '그 토지의 소유권'을 산다는 의미다.

토지는 움직이지 못하므로 토지를 사서 땅 덩어리를 우리 집에다 옮겨 놓을 수 있는 것이 아니다. 토지를 사면 다만 토지의 소유권을 내 명의로 바꾸고 '등기권리증'을 우리 집으로 가지고 온다. 그러므로 토지를 사면서 그 토지에 대한 소유권이 내 이름으로 바뀌지 않는다면 이는 토지를 산 것이 아니다.

그런데 때로는 토지의 매매거래를 하고 나서 소유권이전이 안되는 경우가 있다. 혹은 소유권은 이전 받았는데 소유권 행사가 불가능한 경우가 있다. 또는 소유권을 이전 받은 후 얼마 되지 않아 소유권을 다시 빼앗기는 경우도 있다. 이런 경우를 법률적 측면의 거래사고라 한다.

예를 들어 보자. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가구역 내에서 토지거래를 할 때는 행정관청의 허가를 받아야 한다. 만일 허가를 받지 못할 경우에는 토지거래가 인정되지 않는다. 따라서 매수자는 토지의 소유권을 이전 받을 수 없게 된다. 토지거래를 할 때는 해당지역이 행정관청으로부터 토지거래허가를 받아야 하는 허가구역인지 여부를 확인해 봐야 한다.

때로는 부동산의 소유권은 이전받았는데 부동산 자체를 인수 받지 못하는 경우도 있다. 부동산 거래에는 이런 경우가 흔히 있다. 가령 건물을 하나 매수하였는데 그 건물의 점유자가 유치권을 행사하고 나오는 경우이다.

매수자가 해당 부동산을 인수받지 못한다면 그 부동산을 점유하여 사용할 수 없으므로 온전한 소유권 행사가 불가능하게 된다. 소유권은 점유권, 사용권, 처분권의 세 가지 요소로 구성되어 있는데, 이 세 가지가 다 갖추어져야 온전한 소유권이라 할 수 있다.

부동산을 매입할 때 특히, 건물을 매입할 때는 해당 건물에 유치권을 행사하는 자가 있는지를 확인해야 한다. 그리고 이러한 사항은 등기부등본에 나와 있지 않으므로 반드시 현장으로 직접 가서 확인해야 한다.

토지의 경우에는 매입한 후 법적인 규제나 제한으로 인해 그 토지를 소기의 목적대로 이용하지 못하는 때도 있다. 가령 매수자 유비가 건축을 목적으로 토지를 구입하면서 모르고 개발제한구역(그린벨트)내의 토지를 매입했다면 유비는 그 토지를 원하는 목적대로 이용할 수 없어 낭패를 보게 될 것이다. 따라서 토지를 구입할 때는 반드시 토지이용계획확인서를 발급받아 해당 토지를 내가 원하는 용도로 이용가능한지 확인해야 한다.

때로는 공용징수(수용) 대상인 토지를 매수해 손실을 보는 경우도 있다. 예를 들어 도시계획에 의해 도로에 편입될 땅을 모르고 매입해 손실을 보는 경우이다. 이런 경우도 사전에 토지이용계획확인서를 발급받아 확인했더라면 충분히 피할 수 있는 거래사고다.

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▲ 등기부가 전부가 아니다 ⓒ 홍용석

▲ 등기부가 전부가 아니다 ⓒ 홍용석