경매 투자자들은 대개 법원에 비치된 서류들을 통해 경매 정보를 입수한다. 법원은 경매부동산에 대한 각종 조사 자료와 정보가 담겨있는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 등의 사본을 매각기일 1주일 전까지 비치한다.

그런데 이런 서류들을 그대로 다 믿었다간 낭패를 볼 수 있다. 서류의 내용이 잘못됐을 수 있기 때문이다. 구체적인 내용을 살펴보자.

① 현황조사보고서

현황조사보고서는 법원의 명령을 받은 집행관이 직접 부동산의 현황을 조사해 그 내용을 기록한 것으로 부동산의 위치 및 현황, 내부구조와 용도 그리고 부동산의 점유자 현황으로 구성되어 있다. 대개는 그 내용이 부동산의 실제 현황과 일치하지만 차이가 생길 수도 있는데, 현황조사보고서는 공신력이 인정되지 않으므로 주의해야 한다.

즉, 법원에 비치된 현황조사보고서의 내용을 믿고 입찰하였는데, 나중에 보니 기재 내용이 실제와 다른 경우, 그에 따른 결과는 전적으로 입찰자 책임이라는 것이다. 법원이 책임져주지 않는다. 다만 이 때 입찰자는 자신의 손해를 피하기 위해 법원에 ‘낙찰불허가신청’을 할 수 있다. 법원에 해당 부동산을 매입하지 않겠다는 의사표시를 하는 것이다. 만일 낙찰허가가 난 후라면 ‘낙찰허가취소신청’을 해서 손해를 막을 수 있다.

② 감정평가서

감정평가서에는 경매 부동산의 감정평가금액이 기재되어 있다. 감정평가사가 법원의 의뢰를 받아 부동산의 가격을 평가한 것이 감정평가금액인데, 때로 시세와 맞지 않는 경우가 있으며 조사 시점에 따라 현실가격을 반영하지 못할 수 있다. 따라서 감정평가금액은 참조만 할 뿐 입찰자 본인이 직접 탐문활동을 해 시세를 알아봐야 한다.

③ 매각물건명세서

법원은 부동산의 표시, 부동산 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 부동산에 관한 권리 등을 기재한 매각물건명세서를 작성해 비치한다.

법원이 매각물건명세서를 작성하는 것은 매수 희망자들에게 해당 부동산에 대한 정확한 정보를 제공해서 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하려는 목적이다. 그래서 여기에는 해당부동산에 대한 거의 모든 정보가 기재되어 있다.

예를 들어 주거용부동산의 경우, 임차인에 대한 사항, 배당 요구사항, 점유사항, 점유자의 진술 등이 기록되어 있다. 따라서 부동산경매에 참여할 때는 반드시 해당 부동산의 매각물건명세서를 세심하게 살펴봐야 한다. 요즘은 매각물건명세서가 인터넷에도 공개된다.

그런데 때로는 매각물건명세서 작성이 잘못돼 문제가 발생하기도 한다. 인터넷에 공시하는 것이든 법원에 비치하는 것이든 현장에서 조사한 후 이기하도록 되어 있는데 이 과정에서 오류가 생기는 것이다.

예를 들어 2007년 1월 1일에 전입한 세입자의 전입일자를 2008년 1월 1일로 잘 못 기재하는 경우가 발생할 수도 있다. 이런 경우 최초의 근저당설정일이 2007년 7월 1일이라면 실제로는 대항력이 있는 임차인이 대항력이 없는 임차인으로 전락하게 된다.

따라서 매각물건명세서상의 기재내용을 절대적으로 믿지 말고 내용 하나하나를 본인 스스로 확인해 봐야 한다. 매각물건명세서 역시 공신력이 인정되지 않으며 모든 결과는 입찰자 책임이다. 매각물건명세서의 기재내용이 잘못되어 입찰자가 손해를 입게 된 경우 입찰자는 법원에 낙찰불허가신청(낙찰허가 전) 또는 낙찰허가취소신청(낙찰허가 후)을 할 수 있다.

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▲ 주택 경매, 대위변제를 조심하라 ⓒ 홍용석

▲ 주택 경매, 대위변제를 조심하라 ⓒ 홍용석