대전 스마트시티 분양가 '뻥튀기' 배후는 토공

▲대전 유성구 도룡동에 건설될 주상복합아파트 스마트시티가 27일 모델하우스를 오픈해 주요 초청인사들이 설명을 듣고 있다. 유성구청은 스마트시티 102평형은 평당 1474만7000원(신청 분양가 1479만5000원), 43평형은 1089만5000원(1257만원), 33평형은 967만원(1138만원)에 분양을 승인했다.연합뉴스 조용학

[기사보강 : 1일 오후 6시 30분]

대전 유성구 도룡동에 조성되는 스마트시티 주상복합아파트 평당 분양가 1500만 원(102평 기준으로 1479만5000원) 뒤에는 '보이지 않는 손'이 존재한다.

이 사업의 주체는 스마트시티자산관리㈜(이하 스마트시티). 스마트시티는 한국토지공사와 밀접한 관련이 있다.

토지공사는 2002년부터 부지조성공사만 하고 용지를 매각해 오던 기존 사업 방식에서 벗어나 PF(프로젝트 파이낸싱)사업에 뛰어들어 택지개발지구내 4곳의 상업용지와 1곳의 주택단지 개발과 분양에 뛰어들었다.

그 가운데 하나가 바로 스마트시티가 추진하는 '대전엑스포 컨벤션복합센터 PF'.

스마트시티는 대전 유성구 도룡동 일원의 17만823㎡(5만1673평)을 주상복합단지(5만 3081㎡), 컨벤션복합단지(8만 3853㎡), 상업복합단지(1만 7564㎡), 업무복합단지(1만 6325㎡) 등 4개 단지로 구분해 개발사업을 벌이게 된다. 사업비만해도 9396억 원에 이른다.

PF란 프로젝트의 사업성을 담보로 국제금융기관이나 일반은행 자본주로부터 사업자금을 모집하고, 사업종료 후 일정 기간에 발생하는 수익을 지분율에 따라 투자자들에게 나눠주는 금융기법이다.

일반적으로 건설회사는 건축을, 금융회사는 자산관리를 맡는 방식으로 업무 협약을 맺는다. 여기서 토지공사는 주요하게 지구단위 계획을 변경하고 택지를 개발할 수 있는 인허가 업무를 담당한다.

실제 스마트시티자산관리의 경우도 토공이 19.9%, 대우건설 19.23%, 삼부토건17.31%, 운암건설 17.31%, 산업은행 5%, 신한은행 3% 등 토공과 건설사, 금융권이 출자해서 사업을 추진하고 있다.

토공의 관계사 스마트시티... 연결재무제표 피하기 위해 19.9% 지분 참여

한마디로 토지공사가 이익이 될 만한 지역을 선정해 손쉽게 땅을 공급하면 금융권에서 돈을 대고 건설사는 건물을 지어 수익을 올리면 이를 나눠 갖는 구조다. 이 때문에 수익 극대화를 위해 머리를 맞댈 수밖에 없는 상황이다.

정부는 '공기업 산하기관 경영혁신추진지침'을 통해 국가적 정책사업을 제외하고는 자회사 설립을 원칙적으로 금지한다고 지시한 바 있다.

이에 대해 토지공사는 스마트시티가 자회사가 아니라 관계사라고 설명한다.

그러나 토지공사는 '기업독점규제 및 공정거래에 관한 법률'에 새로 설립하는 회사 주식의 20% 이상을 인수할 경우 연결재무제표를 작성해야 하는 것을 피해가기 위해서 지분을 20% 이하(스마트시티 토공 지분율은 19.9%)로 맞췄다.

PF사업을 추진하는 회사들의 대표 이사들이 토공 출신인 점도 PF사업 추진사들과 토공의 밀접한 관계를 뒷받침해주는 근거다.

스마트시티 대표이사인 신복현씨는 토지공사 수탁사업처장과 홍보처장을 거친 인물. 신 대표이사는 2004년 6월 7일 토지공사를 퇴임한 다음 날 스마트시티로 자리를 옮겼다.

이 때문에 지난 9월 국감에서 한나라당 김태환 의원은 "토지공사가 택지개발지역에 PF사업을 추진하면서 조성원가의 3.5배로 토지를 PF회사에 매각, 3년 만에 5830억원의 수익을 올렸다"면서 "위장된 자회사를 땅 장사의 전초기지로 활용했다"고 지적한 바 있다.

이에 대해 토공측은 "조성된 토지 가운데 8-90%는 조성원가 혹은 조성원가 이하로 공급하고 5% 상업시설만 입찰을 통해 토지를 판매한다"면서 확대해석된 측면이 있다고 설명했다.

이익이 보장되는 사업이기 때문에 PF진행 과정에서 비리가 발생하기도 한다. 지난해 11월 수원지검 특수부는 한국토지공사에서 PF를 담당했던 김아무개 부장을 뇌물수수 혐의로 구속한 바 있다.

김씨는 용인 동백지구에 추진하는 PF사업인 쥬네브 쇼핑몰 건축 과정에서 S공영 대표에세 5억원을 받은 혐의를 받고 있다

대전 경실련 "과도한 분양가 문제 있다"

▲**스마트시티의 평당 1500만원 분양으로 한국토지공사의 PF사업이 주목받고 있다.**오마이뉴스 이성규

지난달 27일 대전 경실련은 기자회견을 통해 "스마트시티 주상복합의 경우 매입토지의 일부를 대전시에 기부체납하면서 이에 따른 손실분을 분양가격에 포함시키고, 고급 마감재 사용을 이유로 건교부에서 제시한 표준건축비(385만원)을 크게 초과해 분양가를 책정했다"며 분양가 인하를 요구했다.

특히 대전 경실련은 "사업주체인 스마트시티는 토지공사가 최대주주이며, 전직 임원이 사장으로 있는 등 순수 민간기업으로 볼 수 없음에도 지역 내 부동산 시장의 질서를 뿌리 흔들고 있다"고 꼬집었다. 대전 경실련은 고급 마감재 사용을 감안 하더라도 스마트시티의 적정 분양가는 757만6000원이면 충분하다고 제시했다.

이런 지적에도 대전 유성구청은 스마트시티가 신청한 고분양가를 그대로 유지해 분양 승인을 내줬다. 유성구청은 스마트시티 102평형은 평당 1474만7000원(신청 분양가 1479만5000원), 43평형은 1089만5000원(1257만원), 33평형은 967만원(1138만원)에 분양을 승인했다.

PF사업을 통해 토공이 과도하게 이익을 창출한다는 지적에 대해 토공 관계자는 "대전 도룡동 스마트시티가 들어설 지역은 입지 조건이 좋은 곳으로 대전의 랜드마크 구실을 할 수 있는 곳"이라며 "주변에 10년된 아파트가 평당 1100만원에 거래되고 있는 상황에서 평당 분양가 1500만원은 적정한 시장가격"이라고 설명했다.

이 관계자는 "토지공사가 민간 기업과 PF사업을 추진하는 것은 수익 극대화를 위한 것이 아니라 신도시에 생활 편의시설 등 기반시설을 효과적으로 공급하기 위한 노력"이라며 "PF사업의 경우 회계가 투명하게 관리되고 있다"고 설명했다.

그러나 대전 경실련 이광진 사무처장은 "공공의 목적을 위해 택지를 개발해야 하는 토지공사가 민간기업을 끼고 PF사업을 진행하면서 평당 1500만원에 주상복합을 분양해 주변 아파트 가격을 끌어올리고 있다"면서 "결과적으로 싼 가격에 토지를 공급 받아 PF사업에 참여하는 토지공사와 민간기업 배만 불리는 셈"이라고 지적했다.

이와 관련 토공의 한 관계자는"스마트시티의 경우 102평만 1400만원대에 분양했고, 평균적으로는 1200만원대 분양했다"면서 "1500만원 분양이 모든 평형에 적용된 것 처럼 봐서는 안된다"고 설명했다.

이 관계자는 "대전 도룡동 엑스포 부지의 경우 13년 간 토지가 매각되지 않았던 지역이기 때문에 PF사업으로 토공이 엄청난 이익을 봤다고 보는 것은 무리가 있다"고 밝혔다.

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